Immobilien strenger bewertet

Grund für die erwarteten Änderungen ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom Ende des letzten Jahres. Darin hat das Gericht die unterschiedliche Bewertung von Grundvermögen, Betriebsvermögen, land- und forstwirtschaftlichem Vermögen sowie Kapitalvermögen als verfassungswidrig eingestuft. Das Gericht hat dem Gesetzgeber den Auftrag erteilt, dies bis zum Ende des Jahres 2008 zu ändern.

Für denjenigen, der Immobilien oder Betriebsvermögen zu den aktuellen Bedingungen auf die nächste Generation übertragen will, besteht angesichts der zu erwartenden Neuregelung möglicherweise Handlungsbedarf. Vor "Schnellschüssen” ist allerdings zu warnen. Die wohlüberlegte Übertragung braucht Zeit. Dabei gilt es, unter besonderer Berücksichtigung des konkreten familiären und finanziellen Umfelds der Beteiligten eine maßgeschneiderte Lösung zu finden. Eigentümer von Grundbesitz und Betriebsvermögen sollten sich daher in jedem Fall eingehend und fachkundig von einem Notar und u. U. auch von einem Steuerberater beraten lassen.

Experten raten allerdings, dass Immobilienschenkungen niemals allein aus steuerlichen Gründen erfolgen sollten. "Eine Überlassung zu Lebzeiten will gut überlegt sein”, so Notar Dr. Dirk Solveen, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer, "da die Eltern nach der Übertragung auf die Kinder die Immobilie nicht mehr an Dritte verkaufen oder für Kredite belasten können, falls doch noch Geld benötigt wird.”

Nicht nur steuerliche Aspekte zählen

Wer pauschal empfiehlt, Immobilien und Betriebsvermögen in jedem Fall bald zu übertragen, macht es sich daher zu einfach. Denn es sind nicht nur steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Erhält etwa das Kind, dem die Immobilie übertragen werden soll, derzeit Sozialhilfe oder Arbeitslosengeld II, so kann dies dafür sprechen, die Schenkung aufzuschieben oder ganz zu unterlassen. Der Erwerb einer Immobilie durch Schenkung kann nämlich dazu führen, dass die staatlichen Leistungen gekürzt werden. Vorsicht ist geboten, wenn die Immobilie durch Übertragung auf ein Kind den Pflichtteilsansprüchen anderer Kinder – möglicherweise aus einer früheren Ehe – entzogen werden soll. Grundsätzlich gilt, dass ein Pflichtteilsberechtigter nur innerhalb von 10 Jahren nach einer Übertragung noch Ansprüche wegen dieser Schenkung geltend machen kann. Häufig ist aber der Schenker darauf angewiesen, in der übertragenen Immobilie weiterhin zu wohnen oder diese zu vermieten. Die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder eines umfassendes Wohnungsrecht am gesamten Gebäude hat jedoch zur Folge, dass die vorerwähnte 10-Jahres-Frist nicht zu laufen beginnt. Verstirbt also der Schenker etwa 15 Jahre, nachdem er sein Haus auf eines seiner Kinder übertragen hat und hat er sich den Nießbrauch vorbehalten, so können andere Kinder immer noch Pflichtteilsansprüche wegen der Schenkung geltend machen. Auch mit der Übertragung auf Ehegatten, die als Alternative denkbar erscheint, können Pflichtteilsansprüche von Kindern regelmäßig nicht reduziert werden; hier läuft die 10-Jahres-Frist erst ab Auflösung der Ehe.

Diese Beispiele zeigen, dass Standardlösungen manchmal böse Überraschungen bereithalten können. Im Rahmen einer eingehenden und fachkundigen Beratung durch einen Notar sollten daher die familiären und finanziellen Verhältnisse der Beteiligten analysiert und zusätzlich geklärt werden, welche Ziele mit der Übertragung verfolgt werden, gleichgültig ob es um die Ersparnis von Steuern, die Reduzierung von Pflichtteilsansprüchen oder andere Ziele geht..