Betriebskosten 2009: Streitthema Nummer 1

Die häufigsten Streitpunkte sind:

• Wann und in welchem Umfang dürfen Kosten umgelegt werden?
• Sind in der Abrechnung unzulässig Verwaltungs- oder Reparaturkosten enthalten?
• Wie müssen die Betriebskosten auf mehrere Mieter verteilt werden: nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach der Personenzahl?
• Wie werden Wohnungsleerstände behandelt?
• Welche Rechte haben Mieter, die ihre Abrechnung prüfen wollen?
• Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
• Was können Mieter tun, wenn der Vermieter "nicht abrechnet"?

Mieter, die nicht übervorteilt werden wollen, sollten wissen, was zu den Betriebs-/Nebenkosten gehört. "Kalt" erwischt es die Mieter bei der Grundsteuer, der Wasserversorgung, dem Abwasser, bei Fahrstuhlkosten, der Straßenreinigung und Müllabfuhr, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Hausflur-Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, den Sach- und Haftpflichtversicherungen, dem Aufwand für einen Hausmeister, der Gemeinschaftsantenne/dem Breitbandkabel, den Kosten der Wäschepflege und den "sonstigen Betriebskosten" (etwa dem Aufwand für ein Schwimmbad und/oder eine Sauna). Verwalterkosten dürfen ebenso wenig auf die Mieter umgelegt werden wie Aufwendungen für Reparaturen, die der Vermieter im Laufe des Jahres getragen hat.

Zu den "warmen" Betriebskosten, den Heizkosten, gehören in erster Linie die Aufwendungen für Brennstoffe (Fernwärme, Gas, Öl), ferner für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, die Kosten für den Betriebsstrom, die Wartungs- und Reinigungskosten, die Kosten für Messungen, für die Anmietung der Erfassungsgeräte sowie für eine Wärmemessdienstfirma.

Der Vermieter hat alle Positionen einzeln aufzulisten, damit der Mieter auf einen Blick prüfen kann, ob nur die gesetzlich zulässigen Aufwendungsarten umgelegt worden sind. Die Gesamtkosten für das Haus müssen – entsprechend dem Aufteilungsschlüssel – auf die einzelnen Wohnungen umgelegt sein.

Für die Verteilung der kalten Betriebskostenarten gilt der vereinbarte Aufteilungsmaßstab: zum Beispiel die Wohnungsgröße oder die Personenzahl. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Erfassungssysteme installiert sind. Heizkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn mindestens zwei Wohnungen von einer Heizanlage versorgt werden. Dabei muss der Vermieter 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach einem festen Maßstab, normalerweise nach der Wohnfläche aufgeteilt. Für Mieter in älteren Gebäuden kann der Vermieter – erstmals für 2009 – verpflichtet sein, zu 30 Prozent nach den Grundkosten und zu 70 Prozent nach dem Verbrauch abzurechnen. Die örtlichen Mietervereine informieren über Details. Schließlich ist auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung bis zu 100 Prozent möglich, wenn das so vereinbart wurde.

Der Vermieter muss auch leer stehende Wohnungen in seine Abrechnung einbeziehen. Er muss die darauf entfallenden Beträge selbst tragen, darf also die Gesamtkosten für das nur teilweise vermietete Haus nicht einfach auf die vermieteten Wohnungen aufteilen.

Der Mieterbund empfiehlt, vor allem darauf zu achten, ob es erhebliche Abweichungen bei den einzelnen Positionen zu denen des Vorjahres gegeben hat. Solche Abweichungen müssen plausibel erklärt sein. Bei Zweifeln hat der Mieter das Recht, die Originalunterlagen des Vermieters einzusehen, er kann aber auch Kopien dieser Unterlagen verlangen, wenn der Vermieter nicht am selben Ort wohnt. Dafür dürfen ihm dann aber Kopierkosten (in der Regel: 25 Cent pro Seite) in Rechnung gestellt werden.

Wichtig auch: Spätestens zwölf Monate nach dem Ende einer Abrechnungsperiode muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zugeschickt haben; dieser Zeitraum muss nicht unbedingt dem Kalenderjahr entsprechen. Hält er diese Frist nicht ein, so muss der Mieter eine etwaige Nachzahlung nicht leisten. Beispiel: Fordert ein Vermieter im Jahr 2010 für das Kalenderjahr 2008 Beträge für Betriebskosten nach, so kann der Mieter dem widersprechen. Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, zum Beispiel wenn kommunale Gebühren verspätet festgesetzt wurden.

Abrechnen muss der Vermieter aber auf jeden Fall, weil es ja zu einer Rückzahlung von Betriebskosten an den Mieter kommen kann, die vom Vermieter auf jeden Fall – auch noch nach mehr als einem Jahr – zu leisten ist.