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Steuern sparen durch Nießbrauch
Die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs an Immobilien ist im Erlass zum Nießbrauch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vom 24. Juli 1998 (BGBl. I S. 914) geregelt. Bei Nießbrauchsbestellungen zwischen nahen Angehörigen wie zwischen Eltern und Kindern sind folgende Bedingungen zu beachten:
Der Nießbrauch muss bürgerlich-rechtlich wirksam begründet worden sein und die Beteiligten müssen die zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen ernsthaft wollen und tatsächlich durchführen.
Sind die Kinder minderjährig, bedarf es der Mitwirkung eines Pflegers. Das gilt nicht im Falle des Bruttonießbrauchs, bei dem vertraglich vereinbart wird, dass der Nießbraucher keinerlei Aufwendungen bezüglich des Grundstücks zu tragen hat, diese vielmehr sämtlich vom Eigentümer übernommen werden. Dann muss aber das Vormundschaftsgericht ausdrücklich feststellen, dass die Bestellung eines Ergänzungspflegers nicht für erforderlich angesehen wird. Die Anordnung einer Ergänzungspflegschaft für die Dauer des Nießbrauchs ist aber grundsätzlich nicht erforderlich.
Vorbehaltsnießbrauch ohne Steuerrelevanz
Hinsichtlich der steuerlichen Behandlung ist zwischen Zuwendungsnießbrauch und Vorbehaltsnießbrauch zu unterscheiden. Beim Zuwendungsnießbrauch bestellt der Apotheker als Eigentümer des Grundstücks seinem Kind den Nießbrauch. Das Eigentum bleibt ihm erhalten, nur das Nutzungsrecht geht auf das Kind über. Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Apotheker das Eigentum auf sein Kind, behält sich selbst aber den Nießbrauch am Grundstück vor.
Steuerlich bedeutsam ist nur der Zuwendungsnießbrauch. In diesem Fall werden dem Nießbraucher die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet. Er kann dann auch seine laufenden Aufwendungen für den Erhalt des Gebäudes als Werbungskosten absetzen. Abschreibungen darf jedoch bei unentgeltlicher Nießbrauchsbestellung weder er noch der Eigentümer, der ja keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mehr erzielt, geltend machen. Sie gehen steuerlich verloren. Nur wenn der Nießbraucher in Ausübung des Nießbrauchs Herstellungskosten tätigt, darf er dafür Abschreibungen in Anspruch nehmen. Trotz des Verlustes der Abschreibung auf die Gebäudeherstellungskosten vor der Nießbrauchsbestellung kann sich der Zuwendungsnießbrauch steuerlich lohnen (siehe Beispiel 1).
Beispiel 1Der Apotheker und sein Ehepartner haben zusammen ein zu versteuerndes Einkommen von 50.000 Euro. Ihr 1955 für 60.000 Euro erstelltes Miethaus ist schuldenfrei. Die Mieteinnahmen betragen 10.000 Euro, die laufenden Aufwendungen 2.500 Euro und die Abschreibungen 1.000 Euro pro Jahr. Sie räumen ihren drei minderjährigen Kindern den Nießbrauch an diesem Grundstück für 10 Jahre und zu gleichen Teilen ein. Daraus errechnet sich folgender Steuervorteil:
Ergebnis: Der Apotheker spart Einkommensteuer in Höhe von 1.854 Euro (8.212 Euro Einkommensteuer nach der Splittingtabelle 2012 auf 50.000 Euro abzüglich 6.358 Euro Einkommensteuer auf 43.500 Euro) ohne Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag. Den drei Kindern werden Einkünfte von jeweils 2.500 Euro (10.000 Euro Mieteinnahmen abzüglich 2.500 Euro laufende Aufwendungen = 7.500 Euro bzw. 2.500 Euro je Kind) zugerechnet, die aufgrund ihrer Einkommensteuerfreibeträge mangels anderer Einkünfte steuerfrei sind. |
Finanzverwaltung legt strenge Maßstäbe an
Der einkommensteuerfreie Betrag für Kinder, die nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beziehen, setzt sich zusammen aus dem Grundfreibetrag von 8004 Euro und dem Sonderausgabenpauschbetrag von 36 Euro. Das ergibt einen jährlichen Gesamtbetrag an steuerfreien Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für ledige Kinder von 8040 Euro. Allerdings ist zu beachten, dass die Finanzverwaltung bei der steuerlichen Anerkennung der Nießbrauchsbestellung an vermieteten Immobilien zugunsten der eigenen Kinder strenge Maßstäbe anlegt. Wegen des nicht zulässigen steuerlichen Abzugs von privaten Unterhaltsaufwendungen gemäß § 12 Nr. 2 EStG wird sie immer dann abgelehnt, wenn die Mietzahlungen den Charakter einer Versorgungsabrede haben (BFH vom 15. 5.1986, BStBl. 1986 II S. 714).
Der sogenannte Vorbehaltsnießbrauch ist steuerlich nicht interessant, da der Vorbehaltsnießbraucher weiterhin die Einnahmen zu versteuern hat, der Beschenkte aber die Abschreibungen und die sonstigen Werbungskosten nicht absetzen kann (siehe hierzu das Beispiel 2).
Beispiel 2Der Apotheker und sein Ehepartner sind Eigentümer eines Miethauses. Sie übereignen das Haus ihren Kindern, behalten sich aber den Nießbrauch vor. Vor der Nießbrauchsbestellung waren die Mieteinnahmen von den Eltern zu versteuern, da sie vermietende Eigentümer waren. Sie konnten auch die Abschreibungen und sonstigen Werbungskosten abziehen. Nach der Übereignung sind die Mieteinnahmen weiterhin dem Apotheker und seinem Ehepartner zuzurechnen, und zwar nunmehr in ihrer Eigenschaft als Nießbraucher. Ihnen steht auch weiterhin der Werbungskostenabzug einschließlich der Abschreibungen zu. Die Kinder können selbst dann keine Abschreibungen geltend machen, wenn sie nach der Grundstücksübertragung zusätzliche Herstellungskosten aufwenden, da sie keine Einnahmen erzielen (Nießbrauchserlass Tz. 45). Ergebnis: Die Eigentumsübertragung und der Nießbrauchsvorbehalt haben an der steuerlichen Behandlung nichts geändert. |
Dr. Ludwig Dornbusch,
Ahrstr. 76, 53757 Sankt Augustin,
E-Mail: hansdornbusch@web.de
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