Augen auf beim Gewerbemietvertrag!

In welcher Immobilie ein Unternehmer Quartier bezieht, kann großen Einfluss auf seinen Erfolg haben – das gilt bei Apotheken sogar besonders. Ebenso wichtig ist es, sich über die Mietkonditionen zu informieren. Denn im Gegensatz zu Wohnimmobilien gibt es bei Gewerbeimmobilien weit weniger Mieterschutz durch den Gesetzgeber, warnt Anne Kronzucker, Juristin bei der D.A.S. Rechtsschutzversicherung: "Das bekannte Wohnraummietrecht gilt hier nicht. Mieter und Vermieter sind weitgehend frei bei der Gestaltung des Vertrages. Deswegen sollten Unternehmer auf keinen Fall voreilig einen Mietvertrag unterschreiben."

Streitereien beim Konkurrenzschutz vermeiden

Als gewerblich gelten alle Räume, die der Mieter gemäß Vertrag geschäftlich nutzt, egal ob als Fertigungshalle, Werbeagentur oder Apotheke. Bevor ein Betrieb dafür einen Mietvertrag unterzeichnet, sollte er Folgendes beachten: Zwar schreibt das Gesetz ab einer Mietdauer von einem Jahr die Schriftform für den Vertrag vor. Allerdings ist auch bei kürzeren Zeiträumen ein schriftlicher Vertrag unverzichtbar. Denn mündlich getroffene Absprachen lassen sich vor Gericht kaum beweisen. Dabei sollten die Mieter vor allem darauf achten, den exakten unternehmerischen Zweck des Vertrags mit aufzunehmen, also zum Beispiel: "Einzelhandel mit Textilien." Je konkreter, desto besser. Denn sonst kann es später beim Konkurrenzschutz zu Streitereien kommen. Dieser Schutz gilt grundsätzlich, wenn es keine Klausel gibt, die ihn ausschließt. "Das bedeutet", erläutert D.A.S.-Rechtsexpertin Kronzucker, "dass der Eigentümer nicht in demselben Gebäude an noch einen Konkurrenten vermieten darf, in diesem Fall also nicht an einen zweiten Bekleidungshändler." Der "automatische" Konkurrenzschutz gilt jedoch nur für das Hauptsortiment: Verkauft der Bekleidungshändler zusätzlich noch Modeschmuck als Accessoire, kann er nicht verlangen, dass nebenan kein Juwelier einziehen darf.

Die Sache mit der Miete

Anders als bei Wohnimmobilien müssen sich die Vermieter bei der Miete von Gewerberäumen nicht nach dem Mietspiegel richten. Umso genauer sollten sich Unternehmer über die ortsübliche Höhe erkundigen. Neben der Festmiete gibt es die Staffel- oder die Indexmiete, die sich automatisch erhöhen. Die Umsatzmiete dagegen setzt sich aus einem Grundbetrag und einem Anteil des Umsatzes zusammen. Diese ist aber für Apotheken nicht erlaubt: § 8 Satz 2 des Apothekengesetzes (ApoG) verbietet Vereinbarungen, bei denen die Vergütung für dem Apothekenleiter ("Erlaubnisinhaber") überlassene Vermögensgegenstände am Umsatz oder Gewinn der Apotheke ausgerichtet ist. Damit sollen sogenannte partiarische Rechtsverhältnisse verhindert werden, bei denen ein Dritter am geschäftlichen Erfolg der Apotheke partizipiert. Das Verbot gilt auch, wenn der variable Anteil der Miete nur sehr klein ist.

Unternehmer haben keinen Kündigungsschutz

Ein weiterer kritischer Punkt ist, dass es im Gewerbemietrecht keinen Kündigungsschutz gibt. Laut § 580 a Absatz 2 BGB ist bei Geschäftsräumen "die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig". Das bedeutet, dass eine Kündigungsfrist von sechs Monaten gilt, sofern im Vertrag nichts anderes steht. Kronzucker rät, unbedingt eine individuelle Regelung auszuhandeln: "Gewerbetreibende brauchen Planungssicherheit. Kurze Kündigungsfristen zugunsten der Vermieterseite sind daher meist nicht im Interesse der Mieter." Allerdings ist – insbesondere bei befristeten Mietverträgen mit fester Laufzeit – eine Vertragsregelung vorteilhaft, nach der dem Mieter im Fall der Geschäftsaufgabe die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung mit einer angemessenen kurzen Frist eingeräumt wird.

Vorsicht bei zu langer Laufzeit

Allerdings stellt auch eine allzu lange Bindung ein wirtschaftliches Risiko dar. Manche Vermieter versuchen, Laufzeiten von bis zu zehn Jahren durchzusetzen. Da ist Vorsicht angebracht: Denn der Unternehmer kann einen Vertrag mit festgelegter Mietdauer nicht ohne Weiteres vorzeitig kündigen. Gut beraten ist dagegen, wer eine kürzere Mietdauer mit Verlängerungsoption aushandelt. Damit verlängert sich der Vertrag am Ende der Laufzeit automatisch. "Das empfiehlt sich vor allem an Standorten mit Wachstumspotenzial", meint die D.A.S.-Juristin.

Das kann ins Geld gehen: Instandhaltungskosten

Auch lohnt sich ein kritischer Blick auf die Nebenkosten: Zu klären ist, nach welchem System der Vermieter abrechnet – und was er alles zu den Betriebskosten zählt. Außerdem stellt sich die Frage, wer die Instandhaltungskosten zu tragen hat. Zum Beispiel musste der Mieter einer Werkstatthalle einem Urteil des Kölner Oberlandesgerichts zufolge 7300 Euro für die Reparatur des Daches bezahlen (Az. 18 O 289/08). Denn in seinem Mietvertrag stand, dass "sämtliche Instandsetzungs-, Erhaltungs- und Sanierungsarbeiten" auf die Rechnung des Mieters gehen. "Das zeigt, warum es ratsam ist, die einzelnen Klauseln unter die Lupe zu nehmen", so die D.A.S. Rechtsexpertin. Sonst kann es im Streitfall sehr teuer werden.