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AZ-Tipp Wertsicherungsklausel
Sind Mieträume bald unbezahlbar?
15.08.2022, 12:15 Uhr
![Haben Sie schon genauer die Wertsicherungsklausel in Ihrem Gewerbemietvertrags studiert? (b/Foto: Wasan/AdobeStock)](https://www.deutsche-apotheker-zeitung.de/_Resources/Persistent/1/3/d/9/13d90fb43f5c4ae393ca2416aa2429b14b60f47b/A332022_S4_Mieten_3574580-4724x2659-637x359.jpg)
Haben Sie schon genauer die Wertsicherungsklausel in Ihrem Gewerbemietvertrags studiert? (b/Foto: Wasan/AdobeStock)
Gewerberaummietverträge sehen zum Ausgleich der allgemeinen Inflation häufig eine Koppelung an den „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ vor. Angesicht der aktuellen Wirtschaftslage könnten auch Apotheken Mieterhöhungen ins Haus stehen. Was lässt sich gegen dramatische Anstiege unternehmen?
Der bundesweiten Presse ist schon lange zu entnehmen, dass auch Deutschland nicht von der Entwicklung der Weltwirtschaftslage verschont bleibt und es in vielen Bereichen zu teils drastischen Preissteigerungen kommt. Zahlreiche Gewerberaummietverträge sehen zum Ausgleich der allgemeinen Inflation eine Koppelung an den „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ (VPI) vor. Aufgrund der aktuellen Entwicklung kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine Erhöhung der Miete ins Haus steht, die einen Apothekenbetrieb unwirtschaftlich werden lässt. Doch man kann versuchen, einen dramatischen Mietanstieg zu verhindern.
Was steckt hinter der Wertsicherungsklausel?
Die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) enthaltenen Vorschriften zur Mieterhöhung gelten nicht für Gewerberaummietverhältnisse. Damit in einem Gewerberaummietverhältnis während der Mietzeit eine Anpassung der Miete erfolgen kann, muss grundsätzlich eine Klausel zur Anpassung der Miete vereinbart werden. Zu diesem Zweck wird häufig eine sogenannte Wertsicherungsklausel unter Bezugnahme auf die Entwicklung eines amtlich ermittelten Index (in den meisten Fällen der VPI) vereinbart. Die Intention einer Wertsicherungsklausel steckt bereits im Namen: Der Wert der Miete soll über die Mietzeit gesichert werden, sodass dieser gleich bleibt, der Betrag hingegen an die wirtschaftliche Entwicklung angepasst wird. Die Änderung der Miete erfolgt dann in aller Regel um den gleichen Prozentsatz, um den sich der Index in einem bestimmten Zeitraum verändert hat.
Schwellenwerte können schneller überschritten sein als erwartet
Um Bagatellanpassungen zu verhindern, wird häufig ein Schwellenwert von beispielsweise 5 oder 10 Prozent vereinbart, sodass je nach Ausgestaltung eine Anpassung schon bei Erreichen oder erst bei Überschreiten des Schwellenwertes erfolgt. In Zeiten einer gemäßigten wirtschaftlichen Entwicklung, mithin insbesondere ohne Auswirkungen einer künstlich geschaffenen Knappheit von primären Energieträgern, kann sich eine Wertsicherungsklausel einmal zugunsten des Mieters, ein andermal zugunsten des Vermieters auswirken. Betrachtet man exemplarisch die Indexänderung von Januar 2018 bis Juni 2019, so beträgt diese nur 3,6 Prozent. Hingegen hat von Januar 2022 bis Juni 2022 bereits eine Entwicklung des VPI um 5,3 Prozent stattgefunden, von Januar 2021 bis Juni 2022 gar schon um 10,4 Prozent. Deutlich wird, dass selbst Wertsicherungsklauseln mit einem Schwellenwert von 10 Prozent wesentlich schneller zu einer Mieterhöhung führen können, als man im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vermutet hat.
Möglicherweise ist Ihre Wertsicherungsklausel so ausgestaltet, dass eine automatische Anpassung der Miete ab Erreichen des Schwellenwertes erfolgt, ohne dass sich Ihr Vermieter schriftlich auf die eingetretene Indexänderung berufen muss („echte Gleitklausel“). Es wäre daher grundsätzlich möglich, dass der Vermieter für den noch nicht der Verjährung unterfallenden Zeitraum die höhere Miete nachfordert. Wichtig ist daher, dass Sie zunächst Ihren Mietvertrag auf eine Wertsicherungsklausel prüfen und sich gegebenenfalls anhand der enthaltenen Klausel einen Überblick verschaffen, wie sich der aktuelle Stand des Index auf Ihre Miete auswirken kann.
Ist die Wertsicherungsklausel wirksam?
Aber auch ohne echte Gleitklausel sollten Sie eine Überprüfung anstellen, damit Sie nicht von einem Mieterhöhungsverlangen überrascht werden. Sollte sich eine für Sie dramatische Erhöhung abzeichnen, lohnt sich unter Umständen die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe. Eine Wertsicherungsklausel muss für ihre Wirksamkeit nämlich bestimmte Anforderungen nach dem Preisklauselgesetz erfüllen. Zu nennen sind hier insbesondere
- die Orientierung an einem vom Statistischen Bundesamt oder von einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindex,
- der Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren sowie
- eine Ausgewogenheit der Klausel, mithin dass die Miete sowohl nach oben als auch nach unten angepasst werden können muss.
So andere Gründe nicht ohnehin zu einer Unwirksamkeit der Klausel führen, ist zu beachten, dass nach dem Preisklauselgesetz zunächst gerichtlich die Unwirksamkeit für die Zukunft festgestellt werden muss. Auf vergangene Mieterhöhungen hätte die Feststellung durch das Gericht keine Auswirkung.
Welche weiteren Maßnahmen Sie ergreifen können, um möglicherweise eine dramatische Mieterhöhung abzuwenden, erklärt Rechtsanwalt Christian Fiedler in AZ 2022, Nr. 33-34, S. 4.
1 Kommentar
Kein Problem
von Dr. House am 15.08.2022 um 13:25 Uhr
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