Vermietete Ferienwohnung

Ob die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienimmobilien versteuert werden müssen, hängt vom Vermietungsumfang und der Art der Nutzung ab. So gibt es Wohnungen „ohne Eigennutzung“ und „mit Eigennutzung“. Wichtiges Kriterium auch: die „Einkunftserzielungsabsicht“. Ist sie nicht ausreichend nachgewiesen, dann spricht die Finanzbehörde von „Liebhaberei“. Und die spielt dann in der Einkommensteuererklärung keine Rolle. Anders ausgedrückt: Sie hilft nicht beim Steuern sparen.

Einkunftserzielung

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist – laut regelmäßiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs – von „einer auf Dauer angelegten Vermietung grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Absicht, Einkünfte zu erzielen, auszugehen“. Das gelte nur dann nicht, wenn „besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer solchen Absicht sprechen oder besondere Arten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung sind“.

Liegen Anhaltspunkte vor, dass der „Vermieter“ gar nicht ernsthaft Einkünfte aus seiner Immobilie erzielen will, vielmehr seine privat veranlassten Aufwendungen steuerwirksam ansetzen möchte, so ist zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Dann ist eine Art „Überschussprognose“ zu erstellen. Das Bundesfinanzministerium hat zur Liebhaberei ein ausführliches Schreiben aufgesetzt, in dem es schwerpunktmäßig auch um die Beweisanzeichen gegen die Einkunftserzielungsabsicht bei vermieteten Ferienwohnungen geht.

Ferienwohnung „ohne Eigennutzung“

Zunächst wird geprüft, ob das Objekt ausschließlich fremd vermietet wird. Zitat aus einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Münster: „Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ohne weitere Prüfung von einer Einkunftserzielungsabsicht nur in den Fällen ausgegangen werden, in denen die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten und die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird.“ Ist die Ferienwohnung zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Steuerpflichtige eine zeitweise Selbstnutzung vor, so ist diese Art der Nutzung Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. In diesen Fällen ist die Gewinnerzielungsabsicht stets zu prüfen.“

Dabei setzt die Finanzverwaltung folgende Messlatte an: Das Objekt wurde ausschließlich an Feriengäste vermietet und war an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage belegt. Damit ist die Einkunftserzielungsabsicht nachgewiesen.

Sofern einer der folgenden vier Punkte zutrifft, geht die Finanzverwaltung von einer ausschließlichen Vermietung der Ferienimmobilie aus. Es werden auch die Zeiten, in denen die Ferienimmobilie leer steht, zur Vermietung gerechnet, und alle steuerlich absetzbaren Aufwendungen können als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung berücksichtigt werden.

1. Der Steuerzahler hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahestehenden Vermittler übertragen und eine Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen.

2. Die Ferienwohnung befindet sich im selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder in unmittelbarer Nähe zur selbst genutzten Wohnung. Voraussetzung ist jedoch, dass die selbst genutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Vermieters entspricht.

3. Der Steuerpflichtige hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine davon selbst. Auch hier muss die Ausstattung und Größe der Wohnung auf die Verhältnisse des Vermieters zugeschnitten sein.

4. Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht zumin-dest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison.

Ferienwohnung „mit Eigennutzung“

Wird das Ferienhaus oder die -wohnung zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt, so gehört zur Eigennutzung auch die kostenfreie Überlassung an Freunde oder Angehörige. Dann ist i.d.R. eine Ertragsprognose (= „Totalüberschussprognose“) zu erstellen, um die Absicht, Überschüsse zu erzielen, unter die Lupe zu nehmen. Wird das Objekt zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Eigentümer eine zeitweise Selbstnutzung vor, so ist diese Art der Nutzung Anzeichen für eine auch private, nicht mit Einkunftserzielungsabsicht zusammenhängende Veranlassung. Dann wird wiederum genau hingeschaut ...

Zuordnung der Leerstandszeiten: Hat der Steuerzahler die Selbstnutzung zeitlich beschränkt (beispielsweise bei der Vermietung durch einen Dritten), so ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zuzurechnen; im Übrigen gehört die Leerstandszeit zur Vermietung. Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten zu schätzen. Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, dann ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten zur Hälfte zur Selbstnutzung und zur Hälfte zur Vermietung genutzt wurden.

Ermittlung der Überschussprognose

In die Prognose sind als Werbungskosten nur die Aufwendungen einzubeziehen, die – ausschließlich oder anteilig – in Zeiträumen angefallen sind, in denen die Ferienwohnung an Feriengäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung bereitgehalten worden ist. Der Vermieter muss nachweisen, ob und in welchem Umfang die Wohnung selbst genutzt wurde.

Aufwendungen, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst sind, wie zum Beispiel Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Erhaltungsaufwendungen, Gebäudeabschreibungen oder Versicherungsbeiträge, sind im Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung zueinander aufzuteilen. Ein kürzerer Prognosezeitraum als 30 Jahre ist zugrunde zu legen, wenn sich aus objektiven Umständen eine Befristung der Nutzung ergibt.