Mietverträge: Betriebspflicht bei Gewerberäumen

Einkaufszentren oder Geschäftspassagen sind auf Dauer für Kunden nur attraktiv, wenn in allen Räumlichkeiten Geschäfte betrieben werden. Andernfalls sinkt der Marktwert der Immobilie rasch und die leerstehenden Räume sind nur unter großen Schwierigkeiten weiterzuvermieten. Aus Sicht des Vermieters ist eine Betriebspflicht daher sicher notwendig.
Aus Sicht des Mieters kann die Betriebspflicht allerdings ein schweres Los sein.

Zwar wird jeder Betriebsinhaber Geschäftsräume nur dann anmieten, wenn er sicher ist, daß die geplante Unternehmung erfolgversprechend ist. Aber niemand kann wirtschaftliche Entwicklungen vorhersagen. Auch sorgfältige Standortanalysen sind keine Garantie für den Erfolg eines Geschäftes. Welche rechtlichen Konsequenzen hat nun die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht.

Vertrag zählt
Eine Betriebspflicht besteht für den Mieter nur dann, wenn sie auch ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Ohne eine solche vertragliche Absprache ist der Mieter berechtigt, den Geschäftsbetrieb einzustellen. Er ist allerdings verpflichtet, den Mietzins bis zum Ablauf des Mietvertrages weiterzuzahlen. Aus der Vereinbarung einer sogenannten "Umsatzmiete" kann nicht automatisch geschlossen werden, daß eine Betriebspflicht besteht. Wird das Geschäft geschlossen, so muß bei einer Umsatzmiete der Mieter allerdings den Betrag zahlen, der bei Benutzung der Mieträume aufgrund des dadurch erzielten Umsatzes zu zahlen wäre. Eine Senkung der Umsatzmiete kann durch die Betriebseinstellung nicht erreicht werden.

Betriebspflicht trotz Verluste
Auch wenn der Betrieb Verluste einfährt, ist der Mieter gezwungen, die Betriebspflicht zu erfüllen. Die unvorhergesehene Geschäftsentwicklung ist das unternehmerische Risiko des Mieters. Die Rechtsprechung ist an dieser Stelle sehr konsequent und läßt keine Ausnahmen zu. Die Betriebspflicht schließt nicht aus, daß während der üblichen Betriebsferien der Betrieb geschlossen wird oder ein üblicher Ruhetag eingelegt wird. Beispielsweise können Gaststätten oder Friseurgeschäfte einen Ruhetag in der Woche festlegen. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, daß das Geschäft durchgehend oder ständig zu öffnen ist. Insbesondere in Einkaufszentren oder -passagen wird dem Mieter im Vertrag vorgeschrieben, daß eine Schließung während der Betriebsferien oder ein wöchentlicher Ruhetag vertraglich nicht zulässig ist. In einigen Mietverträgen findet sich auch die Klausel, daß die Öffnungszeiten sich an den gesetzlichen Ladenöffnungszeiten zu orientieren haben oder das Center-Management entsprechende Öffnungszeiten einseitig festlegen kann. Beim Abschluß des Mietvertrages sollte sich der Unternehmer klar sein, daß durch eine einseitige Erweiterung der Öffnungszeiten der Personalbedarf schnell steigen kann und sich dann die Frage stellt, ob das Geschäft noch rentabel betrieben werden kann. Wird im Mietvertrag keine genaue Regelung über die Öffnungszeiten getroffen, so ist der Mieter in der Gestaltung freier. Lediglich eine vollständige Schließung ist dann ausgeschlossen.

Zwang zur Betriebspflicht
Verstößt der Mieter gegen die Betriebspflicht, so hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten. Zum einen kann er das Mietverhältnis fristlos kündigen, zum anderen kann er Schadensersatzansprüche geltend machen. Die dritte Möglichkeit ist die gerichtliche Durchsetzung der Betriebspflicht. Dabei wird der Mieter unter Androhung eines Zwangsgeldes vom Gericht verpflichtet, den Betrieb fortzuführen. Die Betriebspflicht kann nur durch den Mieter selbst umgesetzt werden, so daß über den Umweg des Zwangsgeldes Druck auf den Mieter ausgeübt wird, das Geschäft zu betreiben. In einigen Mietverträgen ist eine Vertragsstrafe für den Fall vereinbart, daß der Betrieb eingestellt wird. Eine solche Regelung ist wirksam, wenn die Vertragsstrafe nicht unverhältnismäßig hoch ist.
Die Betriebspflicht entfällt nur, wenn der Vermieter nicht alles tut, um den Betrieb zu ermöglichen und zu erleichtern. So muß beispielsweise der Vermieter von Geschäftsräumen in einer Ladenstraße oder in einem Einkaufszentrum dafür sorgen, daß innerhalb angemessener Zeit alle Läden vermietet sind. Andernfalls kann er sich nicht auf die vereinbarte Betriebspflicht berufen.