Vorsicht vor Steuersparmodell

Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich prozentual aus dem Kaufpreis für eine Immobilie erhoben, wie er sich aus dem notariellen Kaufvertrag ergibt. Manche Verträge sind von der Grunderwerbsteuer jedoch von vornherein ausgenommen. So etwa, wenn der Kaufpreis für die Immobilie unter 2500 Euro liegt. Gleiches gilt für Kaufverträge mit dem Ehegatten und mit Kindern und Enkeln sowie für Erbauseinandersetzungen und Vermögensauseinandersetzungen nach einer Ehescheidung.

Zum anderen fällt die Grunderwerbsteuer regelmäßig nur für den Erwerb der Immobilie an. Abreden über mitverkaufte bewegliche Gegenstände, Zubehör und Inventar, wie beispielsweise eine Einbauküche, eine Sauna, Gartenmöbel oder das Heizöl im Öltank, sind dagegen nicht grunderwerbsteuerrelevant. Hier mindert der Kaufpreis für diese Gegenstände die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Jedoch müssen die über die mitverkauften Gegenstände getroffenen Vereinbarungen – und insbesondere die hierzu ausgewiesenen Kaufpreise – zur Klarstellung gegenüber dem Finanzamt in den notariellen Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden. Ansonsten – etwa bei gesonderter privatschriftlicher Vereinbarung – droht nicht nur die steuerliche Nichtanerkennung, sondern auch die Unwirksamkeit sämtlicher Vereinbarungen einschließlich des Kaufvertrages über die Immobilie.

Die Notarkammern merken dazu an: "Den mit der Beurkundung des Kaufvertrages beauftragten Notar sollte man in der Besprechung darauf aufmerksam machen, welches Inventar zu welchem Kaufpreis mitveräußert ist. Hierzu wird sodann im Kaufvertrag ein gesonderter Kaufpreisteil ausgewiesen, welcher bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer von den Finanzämtern zu berücksichtigen ist. Dieser Kaufpreisteil darf für steuerliche Zwecke jedoch nicht willkürlich festgesetzt werden, sondern muss dem Zeitwert der verkauften Gegenstände entsprechen."

Kaufvertrag und Bauvertrag hängen zusammen

Zu warnen ist dagegen vor dem vermeintlichen Steuersparmodell, beim Grundstückskauf mit anschließend geplanter Bebauung den Kaufvertrag über den Bauplatz vom Notar beurkunden zu lassen und den Werkvertrag mit dem Bauunternehmer in einem separaten privatschriftlichen Vertrag niederzulegen. Kaufvertrag und Bauvertrag sind bei dieser Konstellation häufig rechtlich untrennbar miteinander verknüpft. Diese Verbindung führt dazu, dass auch die Finanzämter hierin ein "einheitliches Vertragswerk" sehen und damit die Grunderwerbsteuer aus dem Kaufpreis für Grund und Boden und dem Werklohn für das noch zu errichtende Gebäude berechnen. Abgesehen von etwaigen strafrechtlichen Konsequenzen (Steuerhinterziehung) führen solche Gestaltungen zudem in aller Regel zur Gesamtnichtigkeit sowohl des Kaufvertrages als auch des Bauvertrages. .