Bei Bauzinsen zählt jedes Zehntel

"Aufgrund der meist langen Laufzeit von Baufinanzierungen profitieren Kreditnehmer von jedem ersparten Zehntel. Bereits aus der Zinsdifferenz zwischen fünf und 5,5 Prozent resultiert eine monatliche Ersparnis von 42 Euro – bei einem Baudarlehen von 100.000 Euro und anfänglicher Tilgung von einem Prozent. Auf die gesamte Laufzeit gesehen, macht dieser Unterschied dann rasch einige Tausend Euro aus", so ein Baufinanzierungsexperte des Allgemeinen Wirtschaftsdienstes AWD.

Um den richtigen Mix bei der Gesamtfinanzierung des Bauvorhabens zu finden, bedarf es sorgfältiger Planung und Beratung. Jede Finanzierung muss individuell errechnet werden – Patentrezepte gibt es nicht. Deshalb nehmen Baufinanzierungsgespräche mit Experten häufig mehr Zeit in Anspruch als Anlageberatungen. Für potenzielle Häuslebauer empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld die eigene Finanzsituation genau zu analysieren. Dabei sollte geprüft werden, in welcher Höhe Belastungen tragbar sind. Das erleichtert im Beratungsgespräch die Suche nach idealen Finanzierungsmöglichkeiten.

Ohne Eigenkapital ist eine Immobilienfinanzierung in vielen Fällen nicht darstellbar. Mindestens 20 Prozent sämtlicher Finanzierungskosten sollten selbst aufgebracht werden. Vom Kreditinstitut anerkannte Eigenleistungen wie zum Beispiel Handwerksarbeiten erhöhen das Eigenkapital. Bei der Ermittlung des Eigenkapitals für die Baufinanzierung ist es wichtig, eine ausreichende Reserve für unvorhergesehene Ausgaben zurückzuhalten, um nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu kommen. Den Löwenanteil einer Finanzierung decken in der Regel Hypotheken- und Bauspardarlehen ab.

Darlehensformen

Häufigste Form ist das Annuitätendarlehen. Kreditnehmer zahlen für die Dauer der Zinsbindung mit konstanten Raten Zins und Tilgung. Mit zunehmender Kreditlaufzeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil erhöht sich. Besonders während Niedrigzinsphasen ist es sehr ratsam, langfristige Verträge abzuschließen. Je niedriger der Zins, desto höher kann getilgt werden. Beim Vergleich der Konditionen schneiden Kreditgeber, die lediglich per Internet, Telefon oder Post kommunizieren, meist besser ab. Doch Vorsicht: gerade bei Baufinanzierungen ist ein persönlicher Ansprechpartner aufgrund der komplexen Materie wichtig.

Bauspardarlehen bieten sich wegen ihrer Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit an. Ein frühzeitig abgeschlossener Bausparvertrag ist empfehlenswert, damit der Vertrag rechtzeitig zuteilungsreif wird. In der Regel müssen 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme angespart werden, um den Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen zu erwerben.

Eine weitere Möglichkeit sind endfällige Darlehen. Hier zahlt der Schuldner nur Zinsen und tilgt die gesamte Schuld bei Fälligkeit. In der Regel wird parallel eine Lebensversicherung aufgebaut, die pünktlich zum Darlehensablauf fällig wird und voraussichtlich das gesamte Darlehen tilgt. Vorteil dabei: Mit einer Lebensversicherung sichert der Hauptverdiener seine Familie für den Todesfall ab, damit diese das Eigenheim nicht verkaufen muss.

Häufig werden auch ausgewählte Fonds als Tilgungsersatz für endfällige Darlehen angeboten. Hier kann der Risikofreudige ein Renditepotenzial nutzen, das langfristig über den Hypothekenzinsen liegt. Allerdings sollten bei dieser Variante die Schwankungen an den Kapitalmärkten nicht unterschätzt werden. Die Gefahr besteht darin, dass der Wert des Wertpapierfonds zum Tilgungstermin durch Kurseinbrüche stark reduziert werden könnte und somit eine Tilgung des Gesamtdarlehens nicht mehr sichergestellt ist.

Fördermöglichkeiten

Obwohl der Staat die langjährige Förderung über Eigenheim- und Kinderzulage zu Beginn des vergangenen Jahres abgeschafft hat, besteht für Bauherren die Möglichkeit staatlicher Förderung durch günstige Baukredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Weiter existieren diverse Fördermöglichkeiten im Rahmen von Programmen der Bundesländer. "Die einzelnen Bundesländer fördern in Eigenregie meist junge und kinderreiche Familien sowie ökologisch sinnvolle Baukonzepte", so der AWD-Baufinanzierungsexperte..