Energiepass ab 2008 Pflicht: Heizverhalten kontra Bauweise

Vom 1. Januar 2008 an müssen Hauseigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder verkaufen wollen, einen Pass über den Energieverbrauch ihres Gebäudes vorlegen. Denn: Anders als bei Autos oder Haushaltsgeräten wissen Käufer oder Mieter von Wohnungen und Häusern nur wenig über deren Energiebedarf. Objektive Informationen sind Mangelware und Vergleichsmaßstäbe fehlen. Der Energiepass soll Verbraucher objektiv informieren, Einsparpotenziale aufzeigen und es ermöglichen, den Energiebedarf von Häusern – bundesweit – unkompliziert zu vergleichen. So soll fortan in Immobilienanzeigen so selbstverständlich mit der Energieeffizienz von Gebäuden geworben werden, wie es bei Kühlschränken und Waschmaschinen bereits der Fall ist.

Für Besitzer von Eigenheimen gilt die Neuregelung nicht. Sobald sie aber ihre Bleibe veräußern oder vermieten wollen, haben auch sie (ab 2008) die Pflicht, sich einen Energiepass zu besorgen.

In privaten Haushalten stellen die Heizkosten den größten Anteil der Betriebskosten dar. Noch immer wird in Deutschland ein Drittel des gesamten sogenannten Primärenergieverbrauchs für die Raumheizung und Warmwasserbereitung aufgewendet. Dennoch ist der Energieverbrauch von Gebäuden für deren Nutzer meist eine unbekannte Größe. Das soll sich ändern – und zwar unter Vorgaben, die die Regierung nun in einem Kompromiss erarbeitet hat. Der Energiepass soll Mietern und Immobilienkäufern Informationen über den Gebäudezustand, Öl- oder Gasverbrauch, Wärmedämmung sowie Anreize für Sanierungen liefern. Bei negativen Energiedaten würden sich so Möglichkeiten ergeben, Kaufpreis oder Miete zu drücken. Gute Werte sollen die Positionen der Verkäufer und Vermieter stärken.

Bedarfs- oder verbrauchsorientiert?

Für Gebäude mit bis zu vier vor 1978 gebauten Wohnungen soll der bedarfsorientierte Pass – der strengere der beiden – im Regelfall Pflicht werden. Dabei werden alle Gebäudeaußenbauteile (Außenwände, Dach, Fenster und Böden) untersucht und der Wärmeverlust ermittelt. In Verbindung mit einer "Heizanlagen-Bestandsaufnahme" errechnet sich so der gesamte Wärmeverlust des Gebäudes. Soweit aber "alte" Gebäude durch Energie-Einspar-Modernisierungen auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1978 gebracht wurden, soll eine dauerhafte Wahlfreiheit herrschen. Wer Mittel aus staatlichen Förderprogrammen beziehen will, der muss aber einen Bedarfsausweis vorlegen.

Bei allen größeren und nach 1977 gebauten Häusern kann der Eigentümer zwischen verbrauchs- und bedarfsorientiertem Ausweis wählen. Verbrauchsorientiert bedeutet, dass der zu erwartende Energieverbrauch auf Basis des gemessenen witterungsbereinigten Verbrauchs (also anhand der Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre) ermittelt wird. Vorteil: Diese Daten liegen den Eigentümern bereits vor, und der Pass kann daher kostengünstig erstellt werden. Der Nachteil ist, dass der gemessene Verbrauch vom Nutzerverhalten beeinflusst wird. Außerdem zeigt er eventuell vorhandene energetische Schwachstellen des Gebäudes nicht auf. Mieterbund und Umweltverbände haben sich für dieses Modell eingesetzt.

Ob bedarfs- oder verbrauchsorientiert: Der jeweilige Energiepass gilt jeweils zehn Jahre lang.

Von 20 bis 800 Euro

Die Haus- und Wohnungseigentümerverbände kritisieren den "teuren Bedarfsausweis" (je nach Gebäudeart wird von ihnen angenommen, dass er bis zu 800 Euro kosten kann), weil sie befürchten, dass das Interesse der Vertreter von Dämmstoffindustrie, der Bau- und Heizungswirtschaft sowie des Baustoffhandels und sonstiger gewerblicher Energieberater Oberhand gewinnt und letztlich die Immobilienbesitzer diese "Arbeitsbe-schaffungsmaßnahme für Architekten, Ingenieure und Handwerksfirmen" zahlen. Die Schätzungen für den verbrauchsorientierten Ausweis reichen von 20 bis 50 Euro. – Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee geht davon aus, dass Hausbesitzer für einen bedarfsorientierten Pass 80 bis 120 Euro, für einen "Verbrauchspass" zwischen 40 und 60 Euro berappen müssen. Hier wird sicherlich der Markt den Preis regulieren.

Wer darf ausstellen?

Grundsätzlich dürfen "bauvorlagenberechtigte Planer" den Energiepass ausstellen. Auch zertifizierte Energieberater, Schornsteinfeger und Handwerksmeister sind dazu berechtigt. Die Auswahl für den Eigentümer ist also groß, so dass Angebote verglichen werden können. Unter www.energiepass-aussteller-verzeichnis.de gibt es eine Auflistung über Aussteller. Die Deutsche Energie-Agentur hat im Internet unter www.gebaeudeenergiepass.de" eine Themen-Plattform eingerichtet..