Wann werden Mietverträge zwischen Angehörigen anerkannt?

Nichts Neues ist in diesem Zusammenhang, dass zur steuerlichen Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen zwei grundlegende Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Zum einen muss der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen sein und zum anderen muss das Mietverhältnis ernsthaft vereinbart und entsprechend der Vereinbarung auch in der Realität tatsächlich umgesetzt werden.

Inwieweit die Forderungen an einen Vertrag zwischen nahen Angehörigen und damit die Voraussetzung für dessen Anerkennung erfüllt sind, ist anhand der Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten zu beurteilen. Sofern diese Beurteilung ergibt, dass der Mietvertrag nicht dem üblichen unter fremden Dritten entspricht, ist die steuerliche Anerkennung zu versagen. Positiv ist in diesem Zusammenhang, dass die Oberfinanzdirektion ausdrücklich herausstellt, dass dies nicht bedeutet, dass jede geringfügige Abweichung vom üblichen sofort die steuerliche Nichtanerkennung zur Folge hätte. Insbesondere sind hier geringfügige Abweichungen bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen gemeint, die nicht den üblichen entsprechen. Insbesondere, wenn solche Abweichungen auf geschäftlicher Unerfahrenheit der Beteiligten beruhen, führen sie nicht direkt zur Aberkennung der Verträge. Alleine ausschlaggebend ist daher immer, dass die Gesamtwürdigung des Sachverhaltes deutlich widerspiegelt, dass die ernsthafte Vereinbarung und die tatsächliche Durchführung des Mietvertrages mit Sicherheit feststeht.

Im Weiteren listet die Oberfinanzdirektion verschiedene Punkte auf und gibt den Finanzbeamten die Folgen entsprechend vor. Der Steuerpflichtige hat nur die Möglichkeit, sich an den Vorgaben der Oberfinanzdirektion entlang zu hangeln.

So können Mietverträge grundsätzlich zwar formlos beschlossen werden, allerdings ist dies bei Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen eher unüblich. Dennoch führt es nicht direkt zur Aberkennung des Mietverhältnisses, sondern kann lediglich Folge davon sein. Der Gesamtwürdigung ist Vorrang zu geben, allerdings muss beachtet werden, dass der Steuerpflichtige die Beweislast hat und genau darlegen muss, warum von der Schriftform abgewichen wurde. Für die Praxis kann die Empfehlung daher nur lauten: Mietverträge unter nahen Angehörigen grundsätzlich schriftlich verfassen.

Sofern ein Mietvertrag mit einem minderjährigen Angehörigen geschlossen werden soll, ist es zwingende Voraussetzung, dass ein Ergänzungspfleger dabei mitwirkt. Ist dies nicht der Fall, ist der Vertrag aus zivilrechtlicher Sicht nichtig beziehungsweise schwebend unwirksam und kann auch steuerlich keine Anerkennung finden.

Mietzins und Mietsache angeben

Hinsichtlich der Voraussetzung der ernsthaften Vereinbarung sowie der tatsächlichen Durchführung ist es ebenfalls unabdingbar, dass der Vertrag die Höhe des Mietzinses und die Mietsache an sich bezeichnet. Entsprechend den Regelungen des BGB sind dies die Hauptinhalte eines Mietvertrages, weshalb auf sie nicht verzichtet werden kann.

Fehlt allerdings im Mietvertrag eine Nebenkostenabrede, führt dies nicht automatisch zur steuerlichen Nichtanerkennung, sondern ist lediglich ein Indiz, dass der Vertrag nicht dem Üblichen entspricht. Auch hier muss wieder gesagt werden, dass grundsätzlich auf die Nebenkostenabrede im Mietvertrag nicht verzichtet werden sollte.

Was nicht geht …

Absolute "No Gos", die direkt zur Aberkennung des Mietvertrages führen, werden ebenfalls in der allgemeingültigen Rundverfügung genannt. Insbesondere sind hier zu nennen:

• Nichtzahlung der Miete.

• Die Miete wird nicht im entsprechenden Mietzahlungszeitraum entrichtet (Beispiel: Vereinbarter Zeitraum ist monatlich, und die Miete wird jährlich bzw. direkt für mehrere Jahre beglichen).

• Es werden Wohnräume im Haus der Eltern, die keine abgeschlossene Wohnung bilden, an volljährige, unterhaltsberechtigte Kinder vermietet.

Es handelt sich um eine wechselseitige Vermietung unter Angehörigen (diesbezüglich ist jedoch zu erwähnen, dass unter Beachtung bestimmter Voraussetzungen und bestimmter Gestaltungen eine wechselseitige Vermietung sehr wohl Anerkennung finden wird, wie der Bundesfinanzhof letztmalig 2003 entschieden hat).

Was nur bedingt geht …

Tatsachen, die nicht sofort zur Aberkennung des Mietvertrages führen, sondern in ihrer Gesamtheit alles Indizien dafür sind, dass der Vertrag nicht dem Üblichen entspricht, sind wie folgt:

• Die Miete wird durch Barzahlung und ohne Quittung beglichen.

• Es erfolgt eine Verrechnung der Miete mit dem Unterhaltsanspruch.

• Die Miete wird bei Vermietung durch den Unterhaltsverpflichteten durch dessen Unterhaltsleistung oder sonstige Geldschenkungen bezahlt.

Für die Praxis ist hier zu sagen, dass sich bei den letzten drei Punkten ein Kampf mit der Finanzverwaltung durchaus lohnen kann. Grundsätzlich ist jedoch die Gesamtheit zu betrachten, was bedeutet, dass bei einem Zusammentreffen mehrerer dieser Gründe eine steuerliche Anerkennung ebenfalls versagt werden wird. Wer daher den Vertrag gestalten kann, sollte sich von Anfang an so positionieren, dass er gegenüber dem Finanzamt niemals in Erklärungsnot gerät..