Der Mieter hat bis zu drei Monate Überlegungsfrist

Der Vermieter hat drei Begründungsmöglichkeiten, um nachzuweisen, dass die von ihm neu geforderte Miete ortsüblich ist. Er kann drei Vergleichswohnungen nachweisen, ein Sachverständigengutachten beifügen oder auf den örtlichen Mietspiegel – dem zuverlässigsten Begründungsmittel – hinweisen. Dabei handelt es sich um Preisübersichten über die Durchschnittsmieten vor Ort. Sie werden von der Kommune selbst oder den Interessenverbänden der Mieter und Eigentümer erstellt.

Mieterhöhungen (zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete) werden nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Ist die Mieterhöhung formal in Ordnung und sachlich begründet, so muss er seinen Segen geben. Darauf hat der Vermieter Anspruch. Um dies zu prüfen, hat der Mieter zunächst einmal eine Überlegungszeit: Den Rest des Monats, in dem er das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters bekommt, und zusätzlich weitere zwei Monate.

Auch mit gerichtlicher Hilfe

Während dieser Prüfzeit kann der Mieter entscheiden, ob er dem Wunsch seines Vermieters ganz oder teilweise zustimmen will oder ob er die Mieterhöhung ablehnt. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht oder nicht vollständig zu und will der Vermieter die Erhöhung durchsetzen, so muss er das Amtsgericht einschalten und "auf Zustimmung" klagen. Die Klage muss er spätestens drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben haben. Hat der Vermieter diesen Termin verpasst, ist die Mieterhöhung vom Tisch. Der Vermieter kann dann jedoch eine neue Mieterhöhung schicken. Das Zustimmungsverfahren beginnt wieder neu mit der Überlegungsfrist für den Mieter.

Hat der Vermieter rechtzeitig Klage erhoben, entscheidet das Gericht. Es prüft, ob die Mieterhöhungserklärung formal in Ordnung und der Erhöhungsanspruch vom Umfang her gerechtfertigt sind. Dabei stützt sich das Gericht – soweit vorhanden – auf den qualifizierten Mietspiegel. Das Gericht kann auch ein eigenständiges Gutachten zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Auftrag geben.

Hält es die Mieterhöhung für berechtigt und verurteilt es den Mieter zur Zahlung, so muss der Mieter die Mieterhöhung rückwirkend von dem Zeitpunkt an zahlen, zu dem die Mieterhöhung wirksam geworden ist. Das ist der Monat nach dem Ende der Überlegungsfrist.

22 Tipps für die Überprüfung

Der Deutsche Mieterbund hat 22 Tipps zusammengestellt, die Mietern helfen sollen, die Berechtigung einer Mieterhöhung zu prüfen:

• Festmiete vereinbart?
  – Ist die Miete für einen bestimmten Zeitraum ausdrücklich festgeschrieben (denkbar bei Zeitverträgen), so ist eine zwischenzeitliche Mieterhöhung unzulässig.

• Sozialwohnung? – Das Vergleichsmietensystem und damit Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gelten hier nicht.

• Staffelmiete? – Hier sind jährliche Mietsteigerungen im Mietvertrag festgelegt und somit Anhebungen auf die Vergleichsmiete verboten.

• Indexmietvertrag? – Auch hier richten sich die Mietsteigerungen nach dem Vertrag – keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete.

• Richtiger Absender? – Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Haus- oder Wohnungskäufer müssen im Grundbuch eingetragen sein. Erben müssen einen Erbschein vorweisen können.

• Schriftliche Erhöhung? – Mündliche oder telefonische Mieterhöhungen reichen nicht aus. Die schriftliche Mieterhöhung muss von allen Vermietern stammen.

• Schriftform/Textform? – Die "Schriftform", also mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters, ist nicht zwingend vorgeschrieben. "Textform" reicht aus. Es genügt ein Computerausdruck, an dem am Ende das Faksimile einer Unterschrift oder ein "gez. Müller" steht.

• Richtig adressiert? – Die Mieterhöhung muss an alle Mieter gerichtet werden. Das gilt auch bei Ehepaaren und Mitgliedern von Wohngemeinschaften.

• Mieterhöhung von Bevollmächtigten? – Lässt der Vermieter die Mieterhöhungserklärung von einem Anwalt oder einer Hausverwaltung abgeben, muss der Mieterhöhung die Originalvollmacht beiliegen, sonst kann die Erhöhung innerhalb von 14 Tagen zurückgewiesen werden.

• Jahressperrfrist eingehalten? – Nach Einzug in die Wohnung oder nach der letzten Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Kommt der Brief mit einer neuen Mieterhöhung früher, so ist sie unwirksam.

• Richtig begründet? – Dem Vermieter stehen vier Begründungsmittel zur Verfügung: Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen oder Mietdatenbank (siehe oben).

• Qualifizierter Mietspiegel? – Existiert vor Ort ein "qualifizierter" Mietspiegel, dann muss der Vermieter die Mieterhöhung hiermit begründen – zumindest muss er die dort aufgeführten Mietpreise in seinem Schreiben angeben.

• Vergleichswohnungen? – Prüfen, ob die Vergleichswohnungen vergleichbar sind. Mieterhöhung immer mit dem Mietspiegel vergleichen.

• Sachverständigengutachten? – Das Gutachten muss der Mieterhöhung beiliegen. Im Zweifel mit dem Mietspiegel vergleichen.

• Mietspiegel? – Enthält der Mietspiegel Preisspannen, so ist normalerweise von Durchschnittswerten auszugehen. Mietspiegel gibt es bei örtlichen Mietervereinen oder bei den Wohnungsämtern.

• Wohnungsgröße richtig? – Prüfen Sie, ob die im Mieterhöhungsschreiben angegebene Wohnungsgröße stimmt.

• Garage? – Sind Wohnung und Garage zusammen vermietet worden, so darf der Vermieter nicht eine getrennte oder zusätzliche "Garagen-Mieterhöhung" fordern.

• Kappungsgrenze berücksichtigt? – Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Sie darf dadurch aber nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete klettern.

• Kappungsgrenze richtig berechnet? – Verglichen werden muss die Miete, wie sie der Vermieter für die Zukunft fordert, mit der Miete, die der Mieter vor drei Jahren (drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung) gezahlt hat.

• Überlegungsfrist nutzen? – Die Frist beträgt bis zu drei Monate: den Rest des Monats, in dem die Erhöhung kommt, plus zwei weitere Monate.

• Zustimmung erteilen? – Ohne Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Eine Teilzustimmung ist möglich. Ist die Mieterhöhung in Ordnung, muss der Mieter zustimmen.

• Wohnungsmängel? – Mängel und Mieterhöhung schließen sich nicht aus. Können die Wohnungsmängel abgestellt werden, hat der Mieter Anspruch auf Reparatur, und er kann gegebenenfalls die Miete mindern. Er darf aber nicht seine Zustimmung zu einer an sich gerechtfertigten Mieterhöhung verweigern.

Mehr zum Thema in der Broschüre "Mieterhöhung" des Deutschen Mieterbundes, 10169 Berlin, www.mieterbund.de oder bei den örtlichen Mietervereinen. Preis: 5 Euro (ggf. + Versand).