D. Zur MühlenPachtzinsanpassung und Pachtmodelle na

Natürlich wurde und wird jedes Pachtverhältnis individuell begründet. Vielfach orientierte man sich dabei an Musterverträgen. Vom Prinzip her stellen diese Musterverträge/ Formularverträge auf umsatzabhängigen Pachtzins, verbunden mit verschiedenen Flexibilisierungsregelungen (z. B. Mindestpacht, Staffelpacht) ab.

Der Pachtzins von Apotheken lag in den letzten Jahren durchschnittlich bei etwa fünf bis sechs Prozent des Nettoumsatzes. Differenziert man zwischen Miete und Pacht im engeren Sinne, dann entfielen in der Vergangenheit auf den Pachtanteil im engeren Sinne ca. 3,5 bis 4% der Umsatzerlöse. Der Rest entfällt dann auf den Mietanteil. In der Regel vereinbarten Pächter und Verpächter bei differenzierteren Verträgen bei entsprechender Beratung aber auch den Ausschluss von Umsätzen mit sehr geringen Handelsspannen (Eigenverbrauch, Personalverkauf, Umsatzerlöse aus der Krankenhausversorgung) aus der Pachtzinsbemessungsgrundlage.

Die dahinter stehende Differenzierung der Umsatzerlöse nach ihrer Ertragskraft gewinnt in Zukunft an Bedeutung. Das trifft insbesondere für Apotheken zu mit spezialisierter pharmazeutischer Versorgung, die sich in erheblichem Maße im höherpreisigen Umsatzsegment abspielt.

GMG-Auswirkungen für Pächter und Verpächter

Die Umsatz- und Preis-/Mengenstruktur der Versorgungsleistung einer Apotheke ist seit dem In-Kraft-Treten des GMG zur entscheidenden betriebswirtschaftlichen Determinante geworden. Sie bestimmt im Wesentlichen den Ertrag der Apotheke. Das heißt: die Auswirkungen des GMG auf die Ertragslage einer Apotheke ist so unterschiedlich wie die Versorgungsaufgabe der Apotheken insgesamt.

Betriebswirtschaftlich ist es im Zusammenhang mit dem GMG kaum vertretbar, auf allgemeine Trends zur durchschnittlichen Umsatz- und Ertragsentwicklung abzustellen. Nachweislich gibt es, durch das GMG verursacht, Gewinner und Verlierer in Bezug auf das Betriebsergebnis. Die Betroffenheit der einzelnen Apotheke ist immer individuell, sie ist abhängig von ihrer ganz konkreten Versorgungsaufgabe und damit wesentlich von ihrem Standort.

Bei bestehenden Pachtverhältnissen haben Pächter und Verpächter somit allen Anlass, den Apothekenpachtvertrag, also die Konditionen und insbesondere dabei den Pachtzins zu überprüfen und so zu regeln, dass sie anteilig die Auswirkungen des GMG tragen. In bestehenden Verträgen gibt es zwar Regelungen für den Fall des Umsatzrückganges und/oder für sich ergebende Rohertragseinbußen, sie tragen aber, davon kann man in der Regel ausgehen, nicht den durch das GMG entstandenen tief greifenden Veränderungen im Apothekenwesen Rechnung. Deshalb sind auch bei der Gestaltung der Pachtverhältnisse neue Wege zu suchen. Dabei geht es um einen für beide Seiten wirtschaftlich angemessenen Pachtzins.

Die Negierung solcher betriebswirtschaftlicher Erfordernisse gefährdet nachhaltig die Apotheke an sich und damit die Einkommensquelle beider Parteien. Hieraus ergibt sich die Konsequenz, dass sich der Pachtzins noch stärker als in der Vergangenheit an objektiven betriebswirtschaftlichen Ergebnissen der Apotheke orientieren muss. Eine Anpassung des Pachtvertrages ist allerdings, und das sei an dieser Stelle ausdrücklich betont, nur im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Pächter und Verpächter möglich.

Ertragswert entscheidet über Firmenwert

Das Thema Pachtzinsentwicklung steht letztendlich in Analogie zur Entwicklung der Kaufpreise von Apotheken. Die rigorosen Eingriffe des Gesetzgebers sind auch beim Kauf und Verkauf von Apotheken nicht ohne Folgen geblieben. Die rückläufige Entwicklung der Kaufpreise/Ertragswerte von Apotheken ist Ausdruck der sich verschlechternden Ertragslage und wachsenden Risiken. Entscheidend für den Kaufpreis/Ertragswert einer Apotheke ist der nachhaltige Ertrag und damit letztendlich der entnahmefähige Gewinn.

Bei einem für die betreffende Apotheke definierten Substanzwert (Wert = Kaufpreis für das Sachanlagevermögen) bedeutet die Reduzierung des Gesamtkaufpreises/Ertragswertes eine Reduzierung des ehemaligen Firmenwertes. Kauft man nicht die Apotheke, sondern pachtet sie, dann kann das nicht ohne Auswirkung auf die Höhe des Pachtzinses bleiben, denn der Pächter "mietet" quasi den Firmenwert, also das Ertragspotenzial an dem betreffenden Standort. Kann der Pächter an ein und demselben Standort nachhaltig nur einen niedrigeren Ertrag generieren, ist die Anpassung zumindest des auf den Firmenwert entfallenden Anteils des Pachtzinses notwendig. Das Festhalten an nicht mehr zeitgemäßen Pachtzinsen demotiviert den Pächter, gefährdet die Tragfähigkeit der Apotheke und letztendlich auch die wirtschaftlichen Interessen des Verpächters.

Bei neuen Verträgen: Auswirkungen des GMG berücksichtigen

Die genannten Prämissen treffen nicht nur für die Änderung bestehender Pachtverhältnisse zu, sie sind genauso bei der Anbahnung neuer Pachtverhältnisse zu berücksichtigen. Vor dem Abschluss eines Pachtvertrages, der, wie in der Vergangenheit üblich, sehr stark auf den Umsatz abstellt, sei an dieser Stelle ausdrücklich gewarnt. Es gilt der Grundsatz: keine Änderung bzw. Neuanbahnung eines Pachtverhältnisses ohne Betroffenheitsnachweis, das heißt, ohne konkrete Einschätzung der Ertragslage nach dem GMG. Hier ist unbedingt, um Neutralität zu wahren und um die Akzeptanz sowohl durch den Pächter als auch den Verpächter zu gewährleisten, die Einbeziehung eines erfahrenen, branchenkundigen Beraters zu empfehlen.

Dabei ist keine Zeit zu verlieren, denn die Pacht wird auf dem Wege des monatlichen Abschlags gezahlt. Zu spätes Handeln gefährdet die Liquidität und damit die Existenz der Pachtapotheke. Am Anfang der Überprüfung des Pachtverhältnisses steht die Quantifizierung der Auswirkungen des GMG für die betreffende Apotheke (so genannte Betroffenheitsanalyse). Die Ermittlung des voraussichtlichen Umsatzes und Ertrages durch einen neutralen Gutachter sollte in jedem Falle auch für das Gespräch um die unterjährige, vom Prinzip her umgehende Anpassung des Pachtzinses bei bestehenden Pachtverträgen verwendet werden.

Gegenwärtig gibt es noch keine neuen Pachtzinsmodelle, die der betriebswirtschaftlichen Situation der Apotheken unter den Bedingungen des GMG Rechnung tragen. Der oben bereits angedeutete Weg: Lösung vom umsatzabhängigen Pachtzins und die Hinwendung zu einem für Pächter und Verpächter wirtschaftlich angemessenen Pachtzins bedeutet letztendlich die Orientierung des Pachtzinses am Ertrag oder zumindest am Rohertrag.

Die Ableitung des Pachtzinses aus dem Ertrag dürfte am besten der Tatsache Rechnung tragen, dass ein relativ hoher Anteil der Kosten einer Apotheke aus Fixkosten besteht. Ertragsabhängiger Pachtzins ist aber mit einer relativ hohen, vielleicht auch nicht immer gewollten Transparenz des Betriebs gegenüber dem Verpächter verbunden. Geht man davon aus, dass die wirtschaftliche Situation Neuverhandlungen um den Pachtzins erforderlich machen, ist dieser Kompromiss vom Pächter einzugehen.

Pachtzins aufteilen

Eine Möglichkeit, um zu einer den neuen Bedingungen entsprechenden Qualität im Pachtverhältnis zu kommen, ist die Aufteilung des Pachtzinses in einen Mietzins für die Apothekensubstanz (Räume, Einrichtung) und in einen reinen Ertragspachtanteil (für das gemietete Ertragspotenzial). Nebeneffekt für den Pächter ist, dass die Pachtapotheke von der Kostenstruktur her besser vergleichbar mit anderen Apotheken wird (höherer Nutzen des externen Betriebsvergleichs).

Ist der Verpächter selbst Mieter der Apothekenräume, steht der Mietzins, der vom Pächter zu tragen ist, fest. Ist der Verpächter Eigentümer, bietet sich der Ansatz der marktüblichen Miete an. Bei dem Pachtanteil, der auf die Einrichtung entfällt, ist der Ansatz der durchschnittlichen Abschreibungen des im Bereich des Verpächters liegenden Anlagevermögens und die monatsgemäße Aufteilung zu empfehlen. Zinsen können kalkulatorisch, bezogen auf zwischen Pächter und Verpächter abgestimmte Anschaffungskosten als Bestandteil des Pachtzinses angesetzt werden. Von dem für die Apotheke ermittelten Ertrag vor Ertragsanteil Pacht, das heißt Rohertrag abzüglich aller Kosten, wird unter Berücksichtigung der oben dargestellten Aspekte eine Aufteilung etwa im Verhältnis 1/4 für den Verpächter und 3/4 für den Pächter empfohlen.

Das so genannte Praktikermodell (siehe Beispiel im Kasten) könnte eine allgemeine Orientierung für die Ertragsaufteilung zwischen Pächter und Verpächter sein. Es wird eine angemessene Pachtzinsverteilung erreicht, die den Pächter motiviert, seine Managementleistung im Sinne der Erhaltung und Entwicklung des Unternehmens in diesen extrem schwierigen Zeiten zu steigern und die dem Verpächter eine angemessene Ertragsbeteiligung für die eigene Versorgung gewährleistet. In Kombination mit der oben dargestellten Aufteilung der Pacht in fixe Mietanteile und variable Ertragskomponenten wird in idealer Weise den ständigen Veränderungen im Gesundheitsbereich Rechnung getragen.