Muss die Bank dem Sicherheitenwechsel zustimmen?

Kreditnehmer kann Sicherheitenwechsel verlangen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann bei einem Festzinskredit mit vertraglich vereinbarter Laufzeit das Bedürfnis des Kreditnehmers nach einer anderweitigen Verwertung des beliehenen Objekts eine Verpflichtung des Kreditgebers begründen, sich mit einer vorzeitigen Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung einverstanden zu erklären (Urteil vom 1. Juli 1997; BGHZ 136, 161, 165 f).

Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof am 3. Februar 2004 (Az. XI 398/02) entschieden, dass die finanzierende Bank auch einem Sicherheitentausch als weitaus weniger weit reichende Modifizierung des Vertragsinhalts zustimmen muss, wenn die Veräußerung des belasteten Grundstücks eine Ablösung des Kredits nicht erfordert, sondern dem berechtigten Interesse des Kreditnehmers an der von ihm gewünschten Verwertung des belasteten Grundstücks schon mit einem bloßen Austausch des vereinbarten Sicherungsmittels bei sonst unverändert fortbestehendem Darlehensvertrag gedient und der Austausch der kreditgebenden Bank mangels schutzwürdigen Eigeninteresses zuzumuten ist.

Zuzumuten ist der Bank der Sicherheitenwechsel dann, wenn eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumte Grundschuld, der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen und das Kreditinstitut auch nicht befürchten muss, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgendwelche Nachteile zu erleiden.

Anfallende Kostenträgt der Kreditkunde 

Die mit dem Austausch der Sicherheiten verbundenen Kosten muss der Kreditnehmer übernehmen. Hierzu zählen die – gegebenenfalls auch vorzuschießenden – Kosten des Notars und des Grundbuchamts sowie andere erforderliche Auslagen des Kreditinstituts. Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 3. Februar 2004 darauf hingewiesen, dass die Bank auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung für von ihr erbrachte, mit Aufwand verbundene Leistungen ein Bearbeitungsentgelt verlangen könne, wenn diese Leistung vom Kunden nach den Umständen nur gegen Zahlung einer Vergütung zu erwarten sei. Hierzu wird man auch die Prüfung der Werthaltigkeit der angebotenen Ersatzsicherheit zählen müssen.

Bearbeitungsentgelt –in welcher Höhe? 

Nicht beantwortet ist damit jedoch die Frage, in welcher Höhe die Gläubigerbank einen Vergütungsanspruch erlangt: Die Prüfung der Werthaltigkeit des Ersatzgrundstücks wird in aller Regel durch einen externen Sachverständigen vorgenommen, für dessen Kosten der Bankkunde ohnehin aufkommen muss. Der Bearbeitungsaufwand der Bank reduziert sich also auf die Durchsicht und Beurteilung der Plausibilität des Gutachtens, daneben entsteht dem Kreditinstitut allein ein Bearbeitungsaufwand für seine Mitwirkung bei der Löschung der Hypothek auf dem Altgrundstück, weil es hierzu eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung beibringen muss.

Damit ist festzustellen, dass der Aufwand, der dem Kreditinstitut durch den Sicherheitenwechsel entsteht, relativ gering ist. Gleichwohl verlangen Kreditinstitute zum Teil über die Erstattung der von ihnen getätigten Auslagen hinaus hierfür eine Pauschalvergütung in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Wertes der Sicherheit (ca. 1% – 1,5%). Dies sind bei einer zum Großteil finanzierten Immobilie schnell einmal mehrere Tausend Euro. Diese Praxis ist deshalb bedenklich, weil sich die so vorgenommene, pauschale Vergütung weder am tatsächlich entstandenen Aufwand orientiert, noch nach einem normalerweise zu erwartenden Tätigkeitsumfang bemessen ist. Mithin ist Maßstab der vom Kreditinstitut ermittelten Gebühr nicht ihr Aufwand, sondern die Höhe des Kreditengagements. Als Bankkunde sollte man einem solchen Begehren daher nicht entsprechen.

Die Preis- und Leistungsverzeichnisse der Banken, die regelmäßig über die allgemeinen Geschäftsbedingungen als verbindlich vereinbart worden sind, beinhalten häufig den Passus, dass die Bank die Höhe der Entgelte nach billigem Ermessen (§ 315 des Bürgerlichen Gesetzbuches) bestimmen kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht das Entgelt dann der Billigkeit, wenn es sich am Wert der erbrachten Leistung – hier also am Bearbeitungsaufwand der Bank – orientiert.

Das Kreditinstitut ist also in der Festsetzung des Entgelts nicht frei, sondern hat ihren Aufwand zugrunde zu legen. Die Preis- und Leistungsverzeichnisse mancher Banken (z. B. SEB) enthalten darüber hinaus ausdrücklich den Zusatz, dass der Austausch von Sicherheiten im Einzelfall nach Aufwand berechnet wird. In diesem Fall muss das Kreditinstitut – entgegen weit verbreiteter Praxis – den im Einzelfall konkret entstandenen Aufwand darlegen können. Für eine Festsetzung des Entgelts nach Billigkeitsgesichtspunkten ist dann kein Raum.

Rechtsanwalt Dr. Valentin Saalfrank, 
Berrenrather Str. 393, 50937 Köln