Eigenheimkauf über Zwangsversteigerung

"Die Chancen, über eine Versteigerung die gewünschte Immobilie zu erwerben, stehen gut. In den vergangenen Jahren hat sich die Anzahl der Zwangsversteigerungsimmobilien stetig erhöht. 2006 waren es beispielsweise rund 60.000 Objekte, die unter den Hammer kamen", so ein Immobilienexperte des Allgemeinen Wirtschaftsdienstes AWD.

Zukünftige Eigentümer profitieren bei diesem speziellen Erwerb in einigen Punkten. Bei Zwangsversteigerungen erstellt ein unabhängiger Sachverständiger stets ein objektives Gutachten. Zudem entfallen für Käufer preistreibende Nebenkosten wie Maklercourtage und Notariatsgebühr. So lassen sich bis zu zehn Prozent an Ausgaben einsparen. Die Kosten bei einer Versteigerung sind überschaubar und Käufer haben mehr Sicherheit bei der Finanzierung und müssen nicht – wie teilweise beim Hausbau – mit unvorhergesehenen Zusatzkosten rechnen. Versteigerte Immobilien wechseln nicht selten zwischen 10 und 30 Prozent unter dem geschätzten Marktwert ihren Besitzer. Ein weiteres Plus: die Zuschlaggebühren. Sie sind bei Versteigerungsobjekten normalerweise niedriger als notarielle Beurkundungen beim freien Verkauf von Immobilien.

Steht das passende Objekt zur Versteigerung, müssen Interessenten bestimmte Regeln beachten: Für die Versteigerung von Immobilien sind Amtsgerichte zuständig. Es empfiehlt sich, vorab über das Objekt Erkundigungen bei Amtsgericht und Baubehörde einzuholen. So haben Interessenten die Gewissheit, dass es bei einem möglichen Zuschlag keine bösen Überraschungen gibt – etwa den Zustand des Hauses betreffend. Zudem sollte vor der Versteigerung der genaue Ablauf bekannt sein.

Eine Zwangsversteigerung besteht aus drei Phasen. Zuerst verkündet der Rechtspfleger den Inhalt der Gerichtsakte. Anschließend folgt die Bieterstunde. Hier kommt es zu Geboten. Ein Gebot erlangt lediglich Gültigkeit, wenn es mindestens die Höhe des niedrigsten Gebots erreicht. Sind alle Gebote abgegeben, entscheidet der Gläubiger zum Schluss, ob der Meistbietende den Zuschlag erhält. Wer den Zuschlag bekommt, hat auf Verlangen des Gläubigers zehn Prozent des festgesetzten Verkaufswertes als Sicherheitsleistung zu erbringen.

Bargeldlose Sicherheit

Seit dem 16. Februar 2007 darf die Sicherheitsleistung nicht mehr in Form von Bargeld erbracht werden. Drei Varianten stehen zur Auswahl: eine Möglichkeit stellt die Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse dar. Das Geld muss zwingend vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben sein und ein Nachweis darüber während des Termins vorliegen. Zweite Variante sind Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks. Diese haben die Auflage, frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin von einem in Deutschland anerkannten Kreditinstitut oder der Bundesbank ausgestellt worden zu sein. Und sie müssen im Inland zahlbar sein. Dritter Weg ist eine Bankbürgschaft. "Bei Schecks und Bürgschaften ist zu beachten, dass diese üblicherweise mit Gebühren belegt sind", so der AWD-Immobilienexperte.

Die ausstehenden 90 Prozent des Kaufpreises sind etwa sechs Wochen nach dem Ersteigerungstermin fällig, am sogenannten Verteilungstermin. Hinzu kommen außerdem Grunderwerbsteuer sowie Gebühren für den Grundbucheintrag und Verfahrenskosten. Ein Risiko beim Ersteigern einer Immobilie für den neuen Eigentümer stellt das fehlende Recht auf Gewährleistung für Mängel und Falschangaben dar. Ist die Wohnfläche kleiner als im Gutachten angegeben, kann der Käufer keinen Dritten dafür haftbar machen. Denn auf Versteigerungen gilt die Bedingung "gekauft wie gesehen". Unter Umständen gibt es Schwierigkeiten bei der Besichtigung des Gebäudes von innen, falls die Bewohner dies ablehnen. Obwohl der Zuschlagbeschluss einen Räumungstitel gegen den bisherigen Eigentümer darstellt, entstehen hin und wieder Probleme bei der Räumung der Immobilie..