Wie lange darf der Vermieter eine Kaution zurückbehalten?

? Wer ist finanziell für Risse in Wänden und Decken zuständig? Wir leben seit fünf Jahren in unserer Wohnung und wollten nun mal wieder Wände und Decken – dem Vermieterwunsch entsprechend: weiß – streichen. Dabei haben wir an mehreren Stellen Risse entdeckt. Wer ist dafür zuständig, sich um die Beseitigung zu kümmern?

→ Die Wohnung gehört dem Vermieter – also müsste er sich auch um die Beschaffenheit seiner vermieteten Räume kümmern.

? Wer hat für den Gastank einzustehen? Meine Tochter wohnt seit August 2008 in einem Fachwerkhaus, das durch einen Außentank beheizt wird. Sie hat eine Vorauszahlung für das Gas in Höhe von 110 Euro monatlich zu leisten. Sie fiel aber aus allen Wolken, als ihr der Vermieter Anfang des Jahres für 2009 eine Nachzahlung von 1800 Euro präsentierte, kürzlich eine weitere Zahlung von 500 Euro. Wir haben festgestellt, dass die Verbrauchsuhr auch läuft, wenn es in der Wohnung bitterkalt ist. Wer muss sich darum kümmern, dass der Gastank auf Dichtigkeit untersucht wird?

→Der Vermieter, da er das Gerät zur Verfügung gestellt hat. Dass Ihre Tochter den Verbrauch bezahlen muss, ändert daran nichts. Entsprechendes gilt für die Heizkörper, die sich in den Wohnungen befinden wie auch für die Heizungsanlagen. Für deren Reparaturen sind auch die Vermieter zuständig – für die regelmäßige Wartung dürfen die Kosten auf die Mieter umgelegt werden.

? Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden? Wir sind im August 2008 aus unserer Wohnung ausgezogen, haben aber bis heute die Kaution vom Vermieter noch nicht zurückbekommen. Er begründet das damit, dass er bisher noch nicht "dazu gekommen" sei. Müssen wir das hinnehmen?

→Nein. Der Vermieter darf die Kaution nur dann länger als ein paar Wochen nach dem Auszug seiner Mieter einbehalten, wenn er noch damit rechnet, Betriebskosten nachberechnet zu bekommen, die zu einer Nachzahlung führen könnten. Oder aber wenn er Mängel in der Wohnung festgestellt hat, die er noch beheben muss. Allein wegen seiner Zeitknappheit brauchen Sie nicht auf Ihr Geld zu warten.

? Muss ich die Eschentür ersetzen? Ich bin nach 8 ½ Jahren aus meiner Wohnung ausgezogen, die mit Esche-Naturtüren ausgestattet war. Der Vermieter will diese Türen von mir ersetzt haben, weil ich sie als Raucherin "ruiniert" habe. Dabei bin ich keine Kettenraucherin und tagsüber gar nicht in der Wohnung. Außerdem waren die Türen, als ich einzog, schon sieben Jahre in der Wohnung. Muss ich sie wirklich bezahlen?

→ Nein. Das Rauchen ist inzwischen sogar vom Bundesgerichtshof schon als "vertragsgemäßer Gebrauch" einer Mietwohnung akzeptiert worden. Nur wenn durch das Rauchen "irreparable Verschlechterungen" in der Wohnung eingetreten sein sollten, müsse der Mieter dafür einstehen. Sollte Ihnen das tatsächlich nachgewiesen werden, so könnten Sie im Gegenzug ins Feld führen, dass sie Türen bei Ihrem Einzug nicht neu waren.

? Darf ich meinen Mieter am neuen Durchlauferhitzer beteiligen? Mein Mieter hat nun schon innerhalb weniger Jahre zum zweiten Mal den Totalausfall des Durchlauferhitzers gemeldet. Den ersten habe ich anstandslos bezahlt, beim zweiten ärgert es mich aber, dass ich für Gegenstände zahle, deren Gebrauch ich nicht "beeinflussen" kann. Kann ich den Mieter an den Kosten beteiligen?

→ Ja, wenn das in dem Mietvertrag vereinbart wurde. Regelmäßig erkennen die Gerichte eine Beteiligung von 50 bis 75 Euro pro Reparaturfall an, begrenzen aber zugleich den vom Mieter zu tragenden Jahresaufwand auf etwa 150 bis 200 Euro beziehungsweise 8 bis 10 Prozent der Jahresmiete.

? Kündigung vor Mietbeginn – bin ich die Dumme? Mein Mieter, der zum 1. März in die Wohnung einziehen wollte, hat Ende Februar mitgeteilt, dass er nun doch bei seiner Freundin bleiben wolle. Die Kaution in Höhe von drei Monatsmieten hatte er bereits bezahlt. Wie komme ich mit ihm finanziell auseinander?

→ Ihr Mieter muss eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Sie könnten mit ihm vereinbaren, dass er die Kaution nicht zurückfordert, so dass die Angelegenheit damit erledigt wäre. Allerdings müssten Sie sich bemühen, die Wohnung auch schon früher als zum 1. Mai wieder zu vermieten und dem vormaligen Interessenten gegebenenfalls die überzahlte Miete erstatten.

? Muss mein Vermieter mir Kopien der Abrechnung schicken? Die Betriebskostenabrechnung für 2008 enthält meines Erachtens etliche Fehler zu meinen Lasten. Der Vermieter ist zwar bereit, mir die Ablage in seinem Büro vorzulegen, nicht aber, sie mir vorab zu kopieren, obwohl ich das bezahlen will. Was raten Sie mir?

→Fahren Sie zu ihm – wenn die Entfernung für Sie nicht unverhältnismäßig weit ist. Sehen Sie sich die Belege an, die Sie für korrekturbedürftig halten. Diese Belege muss er Ihnen dann in Kopie zur Verfügung stellen; denn sonst haben Sie ja keine Chance, Ihre Beanstandungen gegebenenfalls gerichtlich durchzusetzen.

? Muss ich zwölf Monate vorher wissen, wann ich ins Heim komme? Ich bin 83 Jahre alt und habe schon einen Heimplatz in Aussicht. Wenn ich allerdings pflegebedürftig werden sollte, wird mir das ja sicher nicht ein Jahr vorher "angekündigt". Muss ich dann tatsächlich zwölf Monate lang noch meine Miete bezahlen, weil ich ja schon 20 Jahre in der Wohnung lebe und eine entsprechend lange Kündigungsfrist habe?

→Keine Sorge: Ihre Kündigungsfrist beträgt seit Jahren nur noch drei Monate. Ihr Vermieter muss jedoch, will er Ihnen kündigen, eine zwölfmonatige Frist einhalten. Das ist die Frist, die zu dem Zeitpunkt, als das Gesetz in Kraft trat, gegolten hat.

? Müssen meine Mieter die Hausdämmung (mit-)finanzieren?

Ich plane, mein Mehrfamilienhaus außen zu dämmen und auch neue Fenster einzusetzen. In welchem Umfang müssen sich meine Mieter an den Kosten beteiligen?

→Unterstellt, Sie informieren Ihre Mieter rechtzeitig (drei Monate vor geplantem Arbeitsbeginn) über die auf sie zukommenden Arbeiten und den dafür erforderlichen finanziellen Aufwand, so können Sie nach Abschluss der Arbeiten 11 Prozent der von Ihnen insgesamt aufgewandten Kosten den Mietern auf die Jahresmiete aufschlagen (natürlich nur anteilig der von den Mietern bewohnten Wohnungen).