Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkaution

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens drei Monatsmieten, wobei die Betriebs- und Heizkosten nicht mitzählen.

Wie und wann wird die Kaution gezahlt?

Üblicherweise als Barkaution, also in Geld. Es kann aber auch eine Bürgschaft oder ein Pfand vereinbart werden. Bar kann in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig.

Wo bleibt das Geld?

Der Vermieter darf damit nicht "arbeiten", sondern er muss es von seinem Vermögen getrennt bei einer Sparkasse oder einer Bank anlegen. Mit dem Einverständnis des Mieters darf das Geld aber auch in Aktien oder andere Wertpapiere investiert werden. Damit ist dann allerdings für beide Parteien auch ein Verlustrisiko verbunden: für den Mieter total, für den Vermieter als Minderung seiner Sicherungsreserve.

Wie sieht es mit Zinsen aus?

Die Anlage muss mindestens mit dem für Spareinlagen (mit 3-monatiger Kündigungsfrist) üblichen Zinssatz verzinst werden. Die erwirtschafteten Zinsen werden dem Kautionsguthaben gutgeschrieben. Das Geld gehört dem Mieter – er kann aber erst nach Mietende "dran".

Müssen auch dann Zinsen fließen, wenn die Kaution gar nicht zinsbringend angelegt worden ist?

Ja. Der Vermieter müsste in einem solchen Fall Schadenersatz in der Höhe leisten, wie (Mindest-)Zinsen angefallen wären.

Kann der Vermieter jederzeit an das Geld heran?

Theoretisch ja. Die Anlage als gesondertes Sparguthaben soll das Geld nicht vor einem (möglicherweise unberechtigten oder gar strafbaren) Zugriff des Vermieters schützen, sondern davor, dass es Gläubiger des Vermieters "einkassieren".

Steuer

Am einfachsten ist es, wenn die Kaution auf ein Sparbuch des Mieters eingezahlt und das Buch dem Vermieter verpfändet wird. Der Mieter kann das nur mit Zustimmung des Vermieters tun. Diese Anlageform hat für den Mieter den erheblichen Vorteil, dass er bei der Bank die Freistellung von der Zinsabschlagsteuer beantragen kann. Dies ist nicht möglich, wenn das Geld auf einem Konto des Vermieters liegt. Dann wird die Steuer einbehalten und der Vermieter muss jährlich eine Bescheinigung erteilen, mit der beim Finanzamt eine Erstattung beantragt werden kann.

Noch komplizierter ist es, wenn die Kautionen mehrerer Mieter auf einem Sammelkonto des Vermieters liegen. Dann erhält der Vermieter zwar ebenso eine Steuerbescheinigung vom Geldinstitut – allerdings lautet diese auf den Gesamtbetrag. Der Vermieter muss dann die Aufteilung des einbehaltenen Betrages auf die Mieter selbst vornehmen. Er hat dem einzelnen Mieter den auf ihn entfallenden Anteil mitzuteilen. Anhand dieser Mitteilung und einer Kopie der Steuerbescheinigung, die das Geldinstitut dem Vermieter über den Gesamtbetrag ausgestellt hat, kann der Mieter dann den auf ihn entfallenden Zinsabschlag im Rahmen seiner Steuererklärung geltend machen.

Das kann die unangenehme Folge haben, dass ein Mieter, der keine Steuererklärung machen muss (zum Beispiel, weil er im Ruhestand ist und "nur" eine kleine Rente hat, die keine Steuerpflicht nach sich zieht), sich doch dem Fiskus erklären muss, wenn er die Abgeltungssteuer nicht verschenken will. Ein hoher "Verwaltungsaufwand" für eine relativ kleine Summe.

Was passiert beim Verkauf des Hauses/der Wohnung?

Der Erwerber haftet bei Ende des Mietverhältnisses für die Rückzahlung der Kaution auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat. Aber auch der frühere Vermieter sitzt mit im Boot. Da es in diesem Punkt eine Reihe Ausnahmefälle gibt, sollte der örtliche Mieterverein befragt werden, wenn es diesbezüglich Probleme gibt. Denn: Wenn der Mieter sich mit der Übertragung der Kaution an den neuen Eigentümer ausdrücklich einverstanden erklärt, haftet der bisherige nicht mehr für die Rückzahlung bei Mietende. Also sollte sich darauf beschränkt werden, beim neuen Eigentümer (beziehungsweise Vermieter) nachzufragen, ob er die Kaution erhalten hat.

Kann nach dem Auszug die sofortige Rückzahlung verlangt werden?

Jein: Besteht Einigkeit darüber, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat, muss das Geld sofort überwiesen werden. Ansonsten gibt die Rechtsprechung dem Vermieter bis zu sechs Monate Zeit, Gegenansprüche anzumelden und eine Kautionsabrechnung zu erstellen. Sofern dann noch Forderungen zu erwarten sind (zum Beispiel wegen noch abzurechnender Nebenkosten) kann ein "angemessener Teilbetrag" zur Sicherheit einbehalten werden.