Wie Vermieter die Mietkaution anlegen können

Diese Kaution soll dem Vermieter zumindest teilweise die Sicherheit geben, bei Beendigung des Mietver-hältnisses für bis dahin aufgelaufene Miet- oder Nebenkostenrückstände oder fehlende Schönheitsrepara-turen noch auf ein kleines Polster zurückgreifen zu können. Das heißt: So klein ist das Polster gar nicht: Der Vermieter darf maximal drei Monatsmieten ("kalt", also ohne Nebenkosten) verlangen. Und der Vermieter hat das Recht, die Vermietersicherheit in drei Monatsraten abzustottern; Rate 1 zu Beginn des Mietverhältnisses.

Das Gesetz schreibt vor, dass der Vermieter die Kaution, die ja unbestritten Eigentum des Mieters ist, "getrennt von seinem übrigen Vermögen" verzinslich anzulegen hat, und zwar mit dem "für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz". Gewitzte Vertragspartner machen aus der daraus resultierenden Miniverzinsung mehr, indem sie zum Beispiel festverzinsliche Papiere kaufen, wenn das Mietverhältnis von vornherein auf längere Zeit angelegt ist. Das Guthaben des Mieters wächst damit schneller – und die Sicherheit des Vermieters in gleichem Maße. (Generell keine Zinsen gibt es für Kautionen an Studentenwohnheime.)

Andere Anlageformen möglich

Es besteht aber auch die Möglichkeit, "andere Anlageformen" zu vereinbaren, etwa Aktienfonds oder Aktien "pur" (wenn das auch nicht häufig vorkommen dürfte). Wichtig ist nur, dass das Geld wiederum getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters angelegt wird, was für den Mieter unter anderem dann Bedeutung haben kann, wenn der Vermieter pleite geht. Der Deutsche Mieterbund (DMB) sieht in der Möglichkeit einer besseren Verzinsung des Sicherheitspolsters für den Vermieter nicht nur Vorteile für die Mieter. Denn es könnte von einer risikobehafteten Anlage der Kautionsgelder möglicherweise am Ende nur noch wenig oder gar nichts mehr übrig bleiben. Der DMB empfiehlt deshalb auch seinen Klienten, sich "auf solche Vereinbarungen erst gar nicht einzulassen".

Alle gesetzlichen Regelungen können einen vollen Schutz vor einem Verlust der Mietsicherheit nicht bieten. Was ist beispielsweise, wenn der Vermieter zwar anfangs vertragstreu ist, aber im Laufe des Mietverhältnisses finanzielle Engpässe mithilfe der Kaution überbrückt? Wichtig ist deshalb, dass Mieter und Vermieter auch andere Formen der Sicherheitsleistung vereinbaren können. So kann ein Konto eingerichtet werden, über das Vermieter und Mieter nur gemeinsam verfügen können – was auf einfache Weise Ärger ersparen hilft. Oder es wird ein Konto auf den Namen des Mieters eröffnet, das dem Vermieter verpfändet ist. Außerdem kann der Mieter im Einverständnis mit dem Vermieter als Sicherheit eine Bürgschaft stellen.

Zinsen gehören dem Mieter

Das Gesetz stellt auch ausdrücklich klar, dass die Zinsen aus der Kaution dem Mieter auszuzahlen sind. Natürlich nicht während des laufenden Mietverhältnisses, sondern erst beim Auszug aus der Wohnung mit der eigentlichen Kaution. Aber nicht sofort. Dem Vermieter muss ausreichend Zeit eingeräumt werden zu prüfen, ob er nicht noch Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis geltend machen kann. Feste Fristen für diesen Prüfzeitraum gibt es nicht. Als Faustregel gilt: Der Vermieter muss die Kaution "so schnell wie möglich" zurückzahlen. Viele Gerichte halten zwei bis drei Monate Überlegungszeit für angemessen. Der Bundesgerichtshof hält in Ausnahmefällen "sechs Monate" für denkbar. (VIII ARZ 2/87) Steht die Betriebs- oder Heizkostenabrechnung noch aus, so kann der Vermieter einen Teil der Kaution sogar noch länger zurückhalten – bis er selbst in der Lage ist, die Abrechnung vorzunehmen. (VIII ZR 71705)

Wichtig auch: Die Zinsen reduziert die Bank um die Zinsabschlagsteuer. Der Vermieter erhält darüber eine Bescheinigung, die er an den Mieter weiterleitet. Der Mieter kann den Betrag in seiner Steuererklärung gel-tend machen. Das Finanzamt erstattet die Steuer, wenn die gesamten Zinseinnahmen 801 (Verheiratete: 1602) Euro im Jahr nicht übersteigen. Wird die Kaution dagegen auf einem eigenen, aber verpfändeten Sparbuch deponiert, kann dafür ein Freistellungsauftrag eingerichtet werden.

Schließlich: Wird ein Haus verkauft, so ist späterer Ansprechpartner für die Rückzahlung der Mietkaution der aktuelle Vermieter. Und dabei kommt es nicht darauf an, ob dieser von dem Verkäufer des Hauses die Kaution "übergeben" bekommen hat. Kann der neue Eigentümer nicht zahlen, dann hat der Mieter das Recht, sich an den Vorgänger, also seinen alten Vermieter zu wenden und von ihm das Geld zu verlangen.