Wie genau muss Wohnungsgröße angegeben werden?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese für Vermieter günstige Regel aufgestellt: Weicht die in dem Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße von der tatsächlichen nicht um mehr als zehn Prozent ab, so ist die höhere Quadratmeterzahl nicht zu beanstanden. Das heißt: Auch wenn der Mieter nach dem Einzug erst auf die Idee kommen sollte, nachzumessen, wie viel Wohnraum er denn nun tatsächlich gemietet hat, kann er an der Miethöhe nichts mehr ändern, wenn die Abweichung die Zehn-ProzentMarke nicht übersteigt.

Der BGH spricht in diesem Zusammenhang von einer "Bagatellgröße". Die Mieter hätten die Wohnung zu den vorgegebenen Konditionen haben wollen, da komme es auf ein paar Quadratmeter mehr (oder weniger) nicht an. Unterhalb der 10-Prozent-Grenze sei "kein Ansatzpunkt für Korrekturen" vorhanden. Dies gelte auch für künftige Mieterhöhungen, die auf der Basis der (an sich zu hoch ausgewiesenen) Quadratmeterzahl berechnet werden dürften.

(Az.: VIII ZR 205/08)

Mehr noch: Auch die Betriebskosten dürfen vom Vermieter von der "zu hohen" Quadratmeterzahl auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Vermieter damit nicht an der 10-Prozent-Hürde scheitert. Bitter für die Mieter, die damit nicht nur über weniger Wohnraum als vertraglich vorgesehen verfügen, sondern auch noch überhöhte Nebenkosten zu berappen haben.

(Az.: VIII ZR 261/06)

Fristlose Kündigung

Konsequent war deshalb auch in einem zugunsten eines Mieters ausgegangenen Rechtsstreit der BGH der Meinung, dass der Mieter durchaus auch noch nach drei Jahren fristlos den Mietvertrag kündigen dürfe, wenn er dann erst feststelle, dass er in einer mit "ca. 100 qm" ausgewiesenen Wohnung nur knapp 78 qm zur Verfügung hatte. Er musste allerdings glaubhaft machen, dass er den Größenunterschied nicht "gemerkt" hatte. (Az.: VIII ZR 142/08)

Und auch in einem weiteren Fall behielten die Mieter das bessere Ende für sich: Ein Vermieter hatte eine Mieterhöhung angekündigt und war dabei von der tatsächlichen Wohnungsgröße (hier: 132 qm) ausgegangen, nicht von der im Mietvertrag angegebenen (hier: 121 qm). Die Abweichung mache nicht mehr als zehn Prozent aus, mit diesem "Selbsttor" müsse der Vermieter leben, solange dieses Mietverhältnis andauere.

(Az.: VIII ZR 138/06)

Bei mehr als 10 Prozent Abweichung

Schließlich: Haben Vermieter und Mieter eine Wohnungsgröße von "86,87 qm" vereinbart, so ist sie damit "verbindlich festgelegt" worden. Hier wich die im Vertrag genannte Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche ab – mit der Folge, dass der Mieter für vier Jahre rückwirkend einen Teil der Miete zurück erhielt.

(Az.: VIII ZR 101/04)

Auch über die Grundlage der Ermittlung der tatsächlichen Quadratmeterzahl sollten sich Mieter und Vermieter vor dem Einzug unterhalten. Der BGH: Ob eine Wohnung preisgebunden oder im freien Wohnungsbau erstellt wurde: In beiden Fällen ist für die Berechnung der Wohnungsgröße die "II. Berechnungsverordnung" maßgebend. Nach der "DIN 283" werde nur dann gerechnet, wenn dies vereinbart worden sei, was in dem zu entscheidenden Fall nicht geschehen sei. Das hatte zur Folge, dass ein als Hobbyraum bezeichnetes Zimmer, das von den Mietern als Schlafraum genutzt wurde, mit der vollen Quadratmeterzahl anzusetzen war und nicht zur Hälfte, wie der Mieter es nach der "DIN 283" gerne gehabt hätte.

(Az.: VIII 231/06).