Immobilienkauf entzweit ABDA-Vorstand

Umstritten sind die hohen Gesamtkosten des Projektes von 23,5 Millionen Euro. Außerdem wurde kritisiert, dass das Projekt angesichts der wirtschaftlichen Lage vieler Apotheken aufgrund des AMNOG nicht in die politische Landschaft passe und das Image der Apotheken weiter beschädigen könnte. Über den Zukauf des benachbarten Grundstückes und den Neubau eines Bürohauses wird am 23. Februar auf einer Mitgliederversammlung entschieden.

Der Gesamtpreis von 23,5 Millionen Euro für die geplante Erweiterung setzt sich zusammen aus 11,8 Millionen Euro für das Grundstück und 11,7 Millionen Euro Baukosten für den Bürokomplex. In einem von der ABDA-Führung beauftragten Wertgutachten, das der AZ vorliegt, gelangt der Gutachter Dr. Gleser & Dalhoefer hingegen nur zu einer Wertermittlung von 18,5 Millionen Euro für den Neubau. Zu den kalkulierten Gesamtkosten klafft danach eine Lücke von fünf Millionen Euro.

Kein Problem sieht darin die ABDA-Führung: Es überrasche nicht, dass der im Gutachten errechnete Wert des Neubaus unterhalb des zur Zeit geschätzten Gestehungspreises liege: "Bei Käufen jedweder Art ist es üblich, dass der Verkaufspreis des Objektes bei sofortiger Weiterveräußerung unterhalb des Kaufpreises liegt, der Kauf insoweit eine Wertvernichtung darstellt", heißt es in einem elfseitigen "Argumentarium Kauf und Bebauung Jägerstraße 48", das der AZ ebenfalls vorliegt. Für Neuwagenkäufe mag diese Regel gelten, aber für den Immobilienmarkt? In unmittelbarer Nachbarschaft zum Apothekerhaus entstehen beispielsweise Luxus-Townhouses, die gewinnbringend verkauft werden.

In einer Gesamtbetrachtung einschließlich des Wertes des bestehenden Apothekerhauses kommt das Gutachten zu einem Gesamtwert beider Immobilien nach Kauf und Neubau von 38 Millionen Euro: "Das entspricht einem Preis von rd. 5509 Euro/qm Wohn/Nutzfläche und der rd. 21,4-fachen marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmiete." Dieser Wert liegt deutlich am oberen Ende der in Berlin üblichen Multiplikatorenskala. Die bisherige Wertentwicklung des bestehenden Apothekerhauses beurteilt das Gutachten negativ. Der Wert der Jägerstraße 49/50 beträgt danach 17,5 Millionen Euro. Bezahlt hat die ABDA dafür circa 23 Millionen Euro.

Von einem Verkauf des derzeitigen Apothekerhauses rät die ABDA-Führung daher selbst ab: Wegen der "Restriktionen eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes mit sehr spezifischer Raumaufteilung", könne nicht kurzfristig verkauft werden, "wenn nicht durch einen Notverkauf eine partielle Vernichtung des Anlagevermögens riskiert werden soll".

Umstritten ist auch die Kaufpreisforderung für das derzeit noch mit einem unbrauchbaren Plattenbau bebaute 1137 Quadratmeter große Grundstück in Höhe von 11,8 Millionen Euro. Das ergibt einen Quadratmeterpreis von 9674 Euro. Das Wertgutachten operiert mit einem "Bodenrichtwert" von 2900 Euro pro Quadratmeter. Nach AZ-Informationen hat der Verkäufer seine Preisforderung inzwischen aber kurzfristig um 800.000 Euro reduziert.

Geplant: sechsgeschossiger Bürokomplex

Entstehen soll auf dem Grundstück Jägerstraße 48 ein sechsgeschossiger Bürokomplex mit 2890 Quadratmeter Bürofläche. Finanziert werden soll das Projekt jeweils zur Hälfte über die Versorgungswerke Westfalen-Lippe und die Versorgungskammer Bayern. "Die Eckdaten der Finanzierung: Laufzeit 10 Jahre, Zinssatz 4% (entspricht Rechnungszins der Versorgungswerke), Tilgung 1%. Daraus ergibt sich eine Belastung von ca. € 1,2 Mio. p. a.. Dies ist ein Betrag, der durch die Ausschüttungen der wirtschaftenden Töchter nach den Erfahrungen der zurückliegenden Jahre gedeckt werden kann", heißt es im ABDA-Papier. Es gebe "keinerlei Auswirkung auf die Kalkulation der Mitgliedsbeiträge der Landesorganisationen in Bezug auf den ABDA-Haushalt".

"Steigender Bedarf an Räumlichkeiten"

In dem elfseitigen Argumentationspapier der ABDA-Führung wird der Kauf des Nachbargrundstücks mit dem "steigenden Bedarf an Räumlichkeiten" gerechtfertigt. "Auf lange Sicht" eröffne sich damit auch die Möglichkeit, "heute in Eschborn erbrachte Tätigkeiten der ABDA" nach Berlin verlagern zu können.

Für die zunächst geplante Zusammenführung der Berliner ABDA-Mitarbeiter sollen im Neubau 500 Quadratmeter selbst genutzt werden. Die restlichen Büroräume sollen für 20 Euro/Quadratmeter vermietet werden. Laut Argumentationspapier erwartet die ABDA daraus jährliche Mieteinnahmen von 340.000 Euro "bei einer konservativ angesetzten Vermietquote von 2/3."

Direkt gegenüber dem Apothekerhaus stehen seit langer Zeit Büroflächen leer, die bis zum Auszug der TV-Sender SAT 1 genutzt hatte. Eine Anmietung in anderen Gebäuden "wäre mit massiven Nachteilen für die Effizienz der Arbeit der ABDA verbunden", heißt es im Argumentationspapier. Weiter heißt es: "Vermeintlich vergleichbare Büroräume in teilweise unmittelbarer Umgebung sind zum überwiegenden Teil nicht auf dem neuesten Bürostandard."

Einen Beitrag zur Finanzierung leisten sollen Einsparungen an anderer Stelle: So könnten entfallende Mietkosten für den ausgelagerten Geschäftsbereich Arzneimittel den ABDA-Haushalt um 78.300 Euro pro Jahr entlasten. Nochmals gespart werden könnten 40.000 Euro p. a. für Veranstaltungen, die wegen der räumlichen Enge im Apothekerhaus bisher ausgelagert werden.

Ausführlich beschäftigt sich das ABDA-Argumentationspapier mit dem wachsenden Raumbedarf für die Verbandsarbeit. Aufgrund der gestiegenen Mitarbeiterzahlen der Vergangenheit lasse sich auf einen auch in Zukunft steigenden Mitarbeiterbedarf schließen: "Die Zahl der Sitzungen steigt, immer häufiger stößt das Deutsche Apothekerhaus an seine Kapazitätsgrenzen." Im Neubau sollen neben Büros auch 450 Quadratmeter Sitzungsräume entstehen. Im "alten Apothekerhaus" gibt es 371 Quadratmeter Sitzungsräume. Allerdings bestehen aber bereits Zweifel, ob der Zugewinn an Sitzungsfläche für größere Veranstaltungen ausreicht.

ABDA "wirtschaftlich nicht überfordert"

An den Vorzügen des eigenen Kauf-Konzepts besteht aus Sicht der ABDA-Führung kein Grund für Zweifel: "Kauf und Bebauung des Grundstücks Jägerstr. 48 überfordern die ABDA wirtschaftlich nicht und sind solide finanziert. Sie stellen eine Investition in die Arbeits- und Zukunftsfähigkeit der gemeinsamen Geschäftsstelle von ABDA, BAK und DAV und damit der Apothekerschaft dar."

AZ 2011, Nr. 8, S. 1