Heizkostenabrechnung 2011 nach tatsächlichem Verbrauch

Nicht nur deshalb sollten alle Möglichkeiten genutzt werden, die Abrechnungen zu kontrollieren, so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Die Merkpunkte dazu sind hier aufgelistet:

• Schließt der Abrechnungszeitraum (12 Monate – im Regelfall das Kalenderjahr) an den vorherigen an?

• Stammen die Rechnungen aus der aktuellen Abrechnungsperiode?

• Ist bei Ölheizungen der Anfangsbestand (Endstand 2010) plus nachgefülltes Öl im Jahr 2011 minus Endbestand angegeben?

• Sind die aufgeführten Heizkosten tatsächlich "umlegbar"? Nach der amtlichen Heizkostenverordnung dürfen zusätzlich zu den Brennstoffkosten nur abgerechnet werden: der Betriebsstrom, Kosten für die Bedienung, die Überwachung und Pflege der Anlage, Wartungskosten, Reinigung der Anlage, Messungen nach dem Immissionsschutzgesetz, Leasingkosten für die Erfassungsgeräte und die Kosten für die Wärmemessdienstfirma.

• Ist die Höhe der Heiznebenkosten plausibel? Bei größeren Objekten sollten sie maximal 8 bis 10 Prozent der Brennstoffkosten ausmachen, Betriebsstrom- oder Wartungskosten bis zu 3 Prozent.

• Entspricht die Verteilung zwischen Grund- und Verbrauchskosten der Regelung im Mietvertrag und der Abrechnung im Vorjahr? Wenigstens 50 (maximal 70) Prozent der Kosten müssen "nach Verbrauch" abgerechnet werden, der Rest meist nach Quadratmetern.

• Entsprechen die angegebenen Einheiten dem Ableseprotokoll?

• Ist die Quadratmeterzahl richtig angegeben, das heißt: Stimmt die Fläche des gesamten Hauses? Diese Angaben sind wichtig für den verbrauchsunabhängigen Kostenanteil der Abrechnung. Hintergrund: Weist die Auflistung eine geringere Hausfläche aus als im Vorjahr, so hat der Vermieter möglicherweise leer stehende Wohnungen im Haus nicht berücksichtigt – was nicht erlaubt wäre.

• Wurden alle Vorauszahlungen berücksichtigt?

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof darüber hinaus entschieden, dass Vermieter nicht (mehr) berechtigt sind, den Mietern die Heizkosten entsprechend der von ihnen (den Vermietern) an die Energieversorgungsunternehmen überwiesenen Pauschalen in Rechnung zu stellen. Maßgebend ist der tatsächliche Verbrauch in dem betreffenden Jahr (Az.: VIII ZR 156/11).

Wann muss "abgerechnet" werden?

Die Abrechnung muss so schnell wie möglich erfolgen. Das Gesetz schreibt allerdings auch vor, dass die Vermieter sich bis zu zwölf Monate Zeit dafür lassen können. Geht die Abrechnung für 2010 erst jetzt beim Mieter ein, so kann der Vermieter Nachforderungen nicht mehr stellen. Das bedeutet: Hatte ein Vermieter nicht spätestens bis Silvester 2011 die Nebenkosten für 2010 mit seinen Mietern abgerechnet, so kann er jetzt keine Nachzahlung mehr verlangen, wenn das Mietvorauszahlungs-Konto ins Minus geraten war. Ergibt die Abrechnung 2010 aber einen Rückzahlungsanspruch des Mieters, so muss der Vermieter auch noch nach Ablauf der zwölf Monate (zurück-)-zahlen, also in 2012 noch für das Jahr 2010. Der Mieter kann bei gänzlich fehlender Abrechnung damit "Druck" ausüben, als er die Vorauszahlungen kürzt oder – wenn es gar zu lange dauert – ganz einstellt, bis der Vermieter, nunmehr für das Jahr 2011, abgerechnet hat.

Hat der Mieter seine Betriebskostenabrechnung erhalten und Fragen dazu, dann kann er verlangen, die Originalunterlagen einzusehen. Dies soll in der Regel in den Geschäftsräumen des Vermieters geschehen, zumindest wenn diese sich am Wohnort des Mieters befinden. Einen Anspruch auf Zusendung aller Unterlagen in Kopie hat der Mieter nur ausnahmsweise.

AZ 2012, Nr. 8, S. 4