Auch kleine Änderungen schriftlich fixieren

Im konkreten Fall ging es um einen Mietvertrag über eine Zahnarztpraxis. Dieser sah eine feste Laufzeit bis 2020 vor. Kurz nach Vertragsschluss hatten die Parteien mündlich eine Mieterhöhung um 20,00 Euro vereinbart, was etwa 1,5% der Miete entsprach. Nur der Mieter hatte dies handschriftlich nachträglich im Vertrag vermerkt.

Der BGH hat nun in einem Urteil vom November 2015 klargestellt (BGH XII ZR 114/14), dass auch diese wirklich sehr geringe Mieterhöhung dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt. Dieses Schriftformerfordernis ist nur gewahrt, wenn sich die sogenannten essentialia negotii, d. h. die wesentlichen Vertragsbestandteile, aus einer Urkunde ergeben, die beide Parteien unterzeichnet haben. Zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen im Rahmen eines Mietvertrages gehört auch die genaue Miethöhe. Lediglich Abreden mit nebensächlicher Bedeutung, also gerade keine wesentlichen Vertragsbestandteile, sind vom Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB ausgenommen.

Auch geringe Mietänderung kann „gewichtig“ werden

Eine Änderung der Miethöhe ist jedenfalls dann ein wesentlicher Vertragsbestandteil, wenn sie für mehr als ein Jahr erfolgt. Somit, und das hat der BGH in dem nun vorliegenden Urteil klargestellt, unterfällt sie aber eben auch dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB. Der BGH führt als Begründung an, dass jede Mietänderung, und sei sie noch so gering, zusammen mit anderen Zahlungsrückständen des Mieters, z. B. aus einer Nebenkostenabrechnung, einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellen kann. Dann ist es aber auch nur folgerichtig, jede Mietänderung, unabhängig von ihrer Höhe, als wesentlichen Vertragsbestandteil anzusehen.

Da das Schriftformerfordernis in dem diesem Urteil zugrunde liegenden Fall nicht eingehalten worden war, traten die in § 550 BGB normierten Folgen ein. Danach galt der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte deshalb mit den ordentlichen Kündigungsfristen gem. §§ 568, 573, 573c BGB gekündigt werden. Die Regelungen zur festen Laufzeit des Vertrages bis 2020 waren damit hinfällig.

Fazit: Die Entscheidung ist sowohl aus Vermieter- wie auch aus Mietersicht höchst bedeutsam. Auch Apothekenmietverträge sehen weit überwiegend lange feste Laufzeiten vor, um beiden Seiten Planungssicherheit zu gewährleisten. Es muss unbedingt vermieden werden, dass sich eine der am Vertrag beteiligten Parteien mit den im Einzelfall relativ geringen gesetzlichen Kündigungsfristen vom Vertrag lösen kann.

Praxistipp: In der Praxis kann eine Mieterhöhung wirksam durch Erstellung eines Nachtrages vereinbart werden, sofern das Vertragswerk an sich keine Regelungen zur Mieterhöhung trifft. Der Nachtrag sollte die beiderseitige Absicht, die Miete zu erhöhen, den neuen Mietzins, das Datum, zu dem die erhöhte Miete fällig werden soll, sowie die Klausel enthalten, dass alle anderen Bestimmungen des Vertrages unberührt bleiben. Er ist sodann von allen Vertragsparteien zu unterzeichnen, damit das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB gewahrt ist. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichbarkeit ist im Gewerberaummietrecht hingegen nicht möglich. |