Steuervorteil durch Nießbrauch sichern

Immobilien sind für viele Apotheker eine beliebte Kapitalanlage. Durch die rasanten Preisanstiege der vergangenen Jahre haben sich die Werte nochmals erhöht. Bei der Vermögensnachfolge können diese hohen Werte zu spürbaren erbschaft- bzw. schenkungsteuer­lichen Belastungen führen.

Um das an einem Beispiel zu konkretisieren: Ein Mehrfamilienhaus an einem ertragsstarken Standort ist 900.000 Euro wert. Erbt ein Kind die Immobilie, steht nur ein erbschaftsteuerlicher Freibetrag von 400.000 Euro zur Verfügung. Nach Abzug eines Wertabschlags für vermieteten Wohnraum (sachliche Steuerbefreiung) in Höhe von zehn Prozent des steuerlich maßgeblichen Werts des jeweiligen Objekts (§ 13d ErbStG) und des persönlichen Freibetrags sind 410.000 Euro zu versteuern. Das wären 61.500 Euro (15 Prozent in Erbschaftsteuerklasse I), die nach Erhalt des Steuerbescheids innerhalb eines Monats zu zahlen sind.

Diese steuerliche Belastung des Familienvermögens gilt es bestmöglich zu verhindern. Eine Möglichkeit ist, über eine Schenkungsstrategie die gesetzlichen Freibeträge alle zehn Jahre auszunutzen und damit die Werte des zu übertragenden Vermögens zu reduzieren. Aber ebenso wichtig ist die emotionale und faktische Sicherheit des Schenkers und späteren Erblassers. Er möchte vielfach das Vermögen lebzeitig übergeben und dennoch weiterhin darüber verfügen, etwa im Sinne der Vereinnahmung der Mieterträge oder eines unkündbaren Wohnrechts.

In diesem Zusammenhang rückt der Gestaltungsaspekt des Nießbrauchs in den Fokus. Darunter versteht man das Nutzungsrecht an einer Sache. In den häufigsten Fällen wird das Nießbrauchsrecht genutzt, wenn eine Immobilie verschenkt wird, aber der neue Eigentümer nicht in vollem Umfang über die Erträge der Immobilie verfügen bzw. über den Umgang mit ihr bestimmen soll. Der vorherige Eigentümer lässt sich ein Nießbrauchsrecht eintragen, d. h.: Der Eigentümer überträgt das Immobilienportfolio lebzeitig, kann die Immobilie aber weiterhin selbst nutzen.

Dem Vermögensinhaber wird es durch den Nießbrauch also erleichtert, seine Eigentümerstellung aufzugeben. Denn dadurch wird die zu übertragende Immobilie in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt (Nießbraucher), berechtigt ist, die Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen (§ 1030 BGB). Der Nießbrauch führt also dazu, dass Eigentum und Nutzungsberechtigung auseinanderfallen und verschiedenen Personen zustehen.

Dabei ist zu beachten, dass der Vorbehalt eines Nießbrauchsrechts auch erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Vorteile mit sich bringt. Denn der kapitalisierte Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs kann vom Wert der übertragenen Immobilie abgezogen werden. Die Bestimmung des Kapitalwerts hat der Gesetzgeber im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Grundsätzlich geht es um die Kapitalisierung des Jahreswerts des Nießbrauchsrechts auf den Bewertungsstichtag (Zeitpunkt der Schenkung). Die Abzinsung erfolgt unter Zugrundelegung eines Zinssatzes von 5,5 Prozent pro Jahr und der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers.

Die aus diesen Vorgaben abzuleitenden Kapitalisierungsfaktoren werden vom Bundesfinanzministerium jährlich bekannt gegeben. Für eine 60-jährige Frau beträgt dieser aktuell 13,889, für einen gleichaltrigen Mann 12,852. Der Jahreswert eines vorbehaltenen Nießbrauchs an einer (vermieteten) Immobilie entspricht dem tatsächlich erzielten Netto-Mietertrag bzw. der um die anfallenden Werbungskosten geminderten üblichen Miete, die am jeweiligen Ort erzielbar wäre. Der Wert des Nießbrauchs kann (bei entsprechend langer Laufzeit) den Wert der Immobilie aber nicht übersteigen.

Konkret bedeutet das mit Blick auf das oben genannte Beispiel: Der 60-jährige Eigentümer möchte die Immobilie im Wert von 900.000 Euro unter Nießbrauchsvorbehalt an seine Tochter verschenken. Die jährlich erzielten Netto-Mieten belaufen sich auf 45.000 Euro, daraus ergibt sich ein Wert des Nießbrauchs von 578.340 Euro. Dieser kann zur Bestimmung der schenkungsteuerlichen Bemessungsgrundlage zusätzlich zur sach­lichen Steuerbefreiung für Wohnimmobilien in Höhe von zehn Prozent vom Wert der Immobilie (nach Berücksichtigung des Nießbrauchs) abgezogen werden, sodass ein Betrag von 289.494 Euro verbleibt. Damit kann die Immo­bilie steuerfrei übertragen werden, anstatt dass die Erbin 61.500 Euro Steuern zahlen muss. |