Fragen zum neuen Eigentumswohnungsrecht

• Mir gehört in einem Gebäudekomplex eine von 32 Eigentumswohnungen mit Besitzern, die in die Jahre gekommen sind. Seit Langem sind 30 Eigentümer dafür, einen Aufzug einbauen zu lassen. Die Eigentümer 31 und 32, die ihre Wohnungen vermietet haben, sträubten sich bisher immer, so dass Treppensteigen nach wie vor zu unserem Alltag gehört. Stimmt es, dass wir nach dem seit Juli 2007 geltenden Gesetz auch ohne sie diese Modernisierungsmaßnahme vornehmen lassen können? Und wenn ja: Wie ist das mit der Kostenaufteilung – müssen auch die Querulanten mitzahlen?

Das neue Gesetz sieht Einstimmigkeit bei der Abstimmung in der Wohnungseigentümerversammlung nur noch bei "baulichen Veränderungen" vor, etwa wenn auf einem Teil des gemeinschaftlichen Rasens Garagen gebaut werden sollen. Für Modernisierungsmaßnahmen – wie bei Ihnen – genügt es nunmehr, wenn mindestens drei Viertel der "Köpfe" der Eigentümer (unabhängig davon, wie viele Wohnungen jeder "Kopf" besitzt) zugestimmt haben und diese Mehrheit mehr als die Hälfte der gesamten Miteigentumsanteile repräsentieren. Die "Gegner" haben sich dann grundsätzlich auch an den Kosten zu beteiligen.

• Stimmt es, dass nunmehr die Kosten für bestimmte Maßnahmen – etwa für einen Aufzug – nach einem Schlüssel aufgeteilt werden, der von der üblichen Kostenverteilung abweicht?

Ja. Das gilt für den Fall, dass die Wohnungseigentümer aus der beschlossenen Maßnahme unterschiedlichen Nutzen ziehen können, wie das in einem Hochhaus beim Aufzug regelmäßig der Fall sein dürfte. Die Bewohner könnten dann entsprechend dem Stockwerk ihrer Wohnung zur Kasse gebeten werden. Auch hierfür ist die zuvor geschilderte ¾-Mehrheit (plus mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile) erforderlich.

• Bezieht sich die ¾-Mehrheit auf die in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer oder auf die im Grundbuch eingetragenen ?

Es kommt auf die Gesamtheit der Eigentümer an, nicht nur auf die (mehr oder weniger zufällig) anwesenden Teilnehmer.

• Muss es in jeder Wohnungseigentumsanlage einen Verwalter geben oder können sich die Eigentümer auch "selbst verwalten"?

Die Wahl eines Verwalters ist nicht erforderlich, was insbesondere bei kleinen Einheiten die Regel sein wird.

• In unserer Teilungserklärung steht, dass Müllgebühren nach der Größe der Wohnung zu bezahlen sind. Mehrere Bewohner halten das für ungerecht. Können die Eigentümer nun beschließen, dass "verbrauchsabhängig" abgerechnet wird?

Ja. Dafür genügt die einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung.

.Wenn die Kostenaufteilung im Teilungsvertrag festgeschrieben ist, die Versammlung aber den Schlüssel ändert: Muss dann die Änderung notariell angepasst werden?

Nein.

• Unsere Eigentümerversammlungen sind eine Farce! Einer der Eigentümer besitzt 51 Prozent und wir übrigen können abstimmen, was wir wollen: Immer "gewinnt" der mit der Mehrheit. Kann man dagegen vorgehen?

Das Gesetz regelt solche Fälle nicht. Nach dem Grundgedanken der Neuregelung, dass "einer" nicht über "alle" bestimmen kann, dürfte es lohnen, im Streitfall das Gericht einzuschalten. Entsprechendes gilt für kleine Einheiten mit zwei oder drei Eigentümern, bei denen es ja eine "3/4-Mehrheit" nicht geben kann. Das Gesetz geht offenbar davon aus, dass eine Einheit mindestens vier Parteien umfasst und dass sich die Eigentümer kleinerer Gebäude ohne Streit einigen ...

• Wem stehen die Guthaben aus den Verwalterabrechnungen der vergangenen Jahre zu, wenn eine Wohnung verkauft wurde: dem damaligen oder dem aktuellen Eigentümer?

Das kommt auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung an. Wem dann die Wohnung gehört, der ist anspruchsberechtigt. Ein Wohnungsverkäufer kann gegebenenfalls im Kaufvertrag berücksichtigen, dass der Käufer solche für die Vergangenheit bezogenen Guthaben auszahlt.

• Wenn ich eine Eigentumswohnung kaufen möchte: Wie kann ich erfahren, was in der Anlage bisher "passiert" ist, ob zum Beispiel viel Streit vor Gerichten ausgetragen wurde?

Der bisherige Eigentümer kann Sie darüber informieren. Künftig wird das einfacher. Denn nun ist vom Ver-walter eine "Beschluss-Sammlung" über alle Punkte zu führen, die in den Eigentümerversammlungen behandelt und beschlossen wurden. Auch über die Gerichtsverfahren ist in dieser Sammlung zu informieren.

• Gilt das neue Gesetz auch für das gemeinsame Hauseigentum, das etwa nach einer Erbschaft zustande gekommen ist?

Nein, denn es handelt sich dabei nicht um Eigentumswohnungen..