Maklercourtage: Zwei Monatsmieten ohne "Nebenkosten"

Der Deutsche Mieterbund hält sie zwar nicht generell für ungerecht, die Maklercourtage. Doch zum einen sei sie "viel zu hoch", gemessen an der dafür erbrachten Leistung. Zum anderen sei es nicht einzusehen, dass der – eine Wohnung suchende – Mieter die Gebühr zu entrichten habe. Der Vermieter wolle doch seine Immobilie an den Mann bringen. Allenfalls eine Teilung "50:50" sei noch nachvollziehbar.

Doch ob überhaupt Anspruch auf die Maklergebühr besteht, das hängt von folgenden Voraussetzungen ab:

• Wohnungssuchende und Makler haben einen Vertrag geschlossen, in dem die Maklertätigkeit und die Höhe der Provision festgelegt sind. Das gilt auch für die Fälle, in denen der Mietinteressent auf ein Makler-inserat in der Zeitung reagiert hat. Wichtig: Der Vertrag mit dem Makler kann auch mündlich geschlossen werden. Dann liegt es allerdings im Streitfall an dem Makler, dass ein Vertrag zustande gekommen ist und eine Provision vereinbart wurde.
• Der Makler muss "tätig" geworden sein: Er muss eine Mietwohnung nachgewiesen oder sie vermittelt haben. Als Nachweis reicht aus, wenn er dem Interessenten eine Adresse nennt, unter der er eine Wohnung bekommen kann. "Vermittlung" bedeutet: Der Makler führt zum Beispiel einen Besichtigungstermin durch. Wichtig ist, dass die Maklertätigkeit ursächlich oder zumindest "mitverantwortlich" für die spätere Anmietung der neuen Wohnung gewesen ist.
• Der Makler bekommt die Provision nur, wenn seine Arbeit erfolgreich war. Das bedeutet: Es muss zum Abschluss eines Mietvertrages über die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung gekommen sein. Ohne Unterschrift unter den Mietvertrag gibt es also keine finanzielle Belohnung für den Makler.

Nach dem Gesetz darf die Maklerprovision maximal zwei Monatsmieten betragen – ohne Nebenkostenvorauszahlungen, aber plus Mehrwertsteuer, wie oben im Fall von Franca B. geschildert. Wird zwischen Mieter und Vermieter ein Staffelmietvertrag vereinbart, richtet sich die Maklerprovision nach der Miethöhe des ersten Jahres. Der Makler darf keine Vorschüsse oder Schreibgebühren verlangen. Andererseits: Hält sich der Mieter nicht an die Spielregeln des auch von ihm unterschriebenen Maklervertrages, so kann es sein, dass er eine Vertragsstrafe bezahlen muss, wenn dies im Vertrag so vereinbart war. Dieser Passus kann Realität werden, wenn sich der Mieter zum Beispiel nicht um die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung kümmert (und möglicherweise längst anderswo eingezogen ist).

Quintessenz: Ein Makler darf Provision verlangen, wenn er nicht im Interesse nur einer Partei handelt. Das ist aber nicht die einzige Hürde vor der Rechnungsstellung, wie diese Auflistung der Fälle zeigt, in denen ein Wohnungsvermittler keinen Anspruch hat:

• Es handelt sich um eine Sozial- beziehungsweise um eine preisgebundene Wohnung. Mit dem Mietvertrag wird das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung nur fortgesetzt, verlängert oder erneuert.
• Der Wohnungsvermittler ist selbst Eigentümer, Mieter, Verwalter oder Vermieter der Wohnung.
• Der Wohnungsvermittler ist mit dem Vermieter oder Eigentümer oder Verwalter der Wohnung "rechtlich oder wirtschaftlich eng verbunden". Für eine solche Verflechtung sprechen zum Beispiel gemeinsames Büro, Telefonanschluss und E-Mail-Adresse von Makler und Vermieter, wie das Landgericht Berlin entschieden hat. (Az.: 51 S 242/06) Und schließlich:
• Die Provisionsforderung eines Wohnungsvermittlers geht auch dann ins Leere, wenn nicht er selbst, sondern ein Mitarbeiter ("Gehilfe") die Wohnung verwaltet oder wenn eine GmbH als Immobilienmaklerin auftritt und ihr Geschäftsführer gleichzeitig Eigentümer der Wohnung ist. (Bundesgerichtshof, III ZR 5/03 und 41/03)

Ob für den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage Sonderregelungen gelten, war lange umstritten. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof für Klarheit gesorgt: Der Verwalter kann Provision verlangen, wenn er eine Mietwohnung aus der Anlage vermittelt oder einen Interessenten nachgewiesen hat.

Wie wehrt sich ein Mieter, der erst später erfährt, dass er zu Unrecht eine Courtage gezahlt hat? Oder dass er überhöht zur Kasse gebeten wurde? Sein Rückforderungsanspruch verjährt erst nach drei Jahren. Die Frist dafür beginnt erst mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Mieter erfahren hat, dass er einen solchen Anspruch hat..