Ein Haus unter der Sonne des Südens?

Häufig, aber nicht in allen Ländern, ist beim Immobilienkauf im Ausland die Einschaltung eines Notars vorgeschrieben. Insbesondere die skandinavischen Länder Dänemark, Schweden und Norwegen oder auch die USA und England kennen keinen öffentlichen Notar, der als neutrale Amtsperson beide Vertragspartner berät und die Ausgewogenheit der Verträge prüft. In diesen Ländern müssen daher Käufer und Verkäufer jeweils einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragen, um nicht von der anderen Seite übervorteilt zu werden.

"Doch auch in den Ländern mit Notariat können die Aufgaben des Notars andere sein als die eines Notars in Deutschland", warnt Daniel Wassmann von der Notarkammer Pfalz. So entwirft der griechische Notar seine Urkunden im Regelfall nicht selbst und übernimmt daher keine allgemeine Rechtsberatung zur Vertragsgestaltung. Ein spanischer oder französischer Notar hingegen fertigt zwar den Vertragsentwurf, doch ist in diesen Ländern zusätzlich ein privatschriftlicher Vorvertrag üblich, der bereits rechtliche Wirkungen entfalten kann. Wassmann: "Informieren Sie sich über die rechtlichen Gegebenheiten in dem jeweiligen Land, bevor Sie einen ‚Vorvertrag‘ unterschreiben. Sonst kann bereits dieser Vorvertrag Ihnen bindende Verpflichtungen auferlegen, die Sie – entsprechend beraten – nicht eingegangen wären."

Das Grundbuch ist nicht überall so verlässlich wie in Deutschland. Beispielsweise gibt es in den USA zwar ein ähnliches Register, doch kann auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Eintragungen nicht vertraut werden. "Wer eine Ferienwohnung in Florida erwerben möchte, muss deshalb eine Versicherung (sog. title insurance) abschließen", rät Wassmann. "Nur durch diese ist der Käufer vor dem finanziellen Verlust geschützt, wenn der Verkäufer gar nicht Eigentümer der Wohnung war oder auf dieser noch höhere Belastungen ruhten als zunächst angenommen."

Schließlich ist gerade bei Altersruhesitzen oder langfristigen Geldanlagen an die besonderen Risiken im Todesfall zu denken: "Für die Auslandsimmobilie gilt häufig das Erbrecht sowie das Erbschaftsteuerrecht des Liegenschaftsstaats", weiß Wassmann. Dieses kann sich vom deutschen Recht erheblich unterscheiden, gerade auch was Pflichtteilsrechte von nahen Angehörigen und Steuerfreibeträge angeht. Zudem besteht die Gefahr, dass die ausländische Rechtsordnung ein deutsches Testament nicht anerkennt. "Insbesondere romanische Länder wie Italien kennen keine gemeinschaftlichen Testamente", so Wassmann weiter. Weshalb das in Deutschland häufig gewählte sog. Berliner Testament dort zu ungewollten Schwierigkeiten führen kann. "Eine rechtzeitige erbrechtliche Beratung beim Notar ist bei Auslandsimmobilien daher unbedingt zu empfehlen."

AZ 2011, Nr. 34, S. 5