Bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen, wird sie zur Sparschuld

Ist der Kredit irgendwann abbezahlt oder steht ein Bankwechsel an, so stellt sich die Frage, ob die Grundschuld gelöscht werden soll. Damit kann einem Käufer ein lastenfreies Haus übergeben werden.

Ein naheliegender, aber kostspieliger Gedanke. Denn die Löschung von Grundschulden im Zuge eines Immobilienverkaufs belasten die Geldbörsen von Verkäufer und Käufer. Was der eine löschen lässt, muss der andere meist ohnehin sofort wieder eintragen lassen. Und dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an.

Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen rät daher, die Grundschulden "stehen zu lassen", damit sie von der finanzierenden Bank des Käufers weitergenutzt werden können. Das geht auch, wenn der Käufer sein Darlehen bei einem anderen Institut als der Hausbank des Verkäufers aufnehmen will.

Grundschulden können im Zuge einer "Grundschuldabtretung" von Bank zu Bank weitergereicht werden. Hierbei bleibt die ursprüngliche Grundschuld im Grundbuch bestehen und erhält lediglich einen Vermerk, dass sie an die finanzierende Bank des Käufers abgetreten wurde. Damit lässt sich ordentlich Geld sparen, wie folgende Vergleichsrechnung zeigt:

Wird beim Verkauf die Immobilie lastenfrei übergeben, muss der Verkäufer für die Löschung einer Grundschuld von 150.000 Euro rund 300 Euro einkalkulieren, die jeweils etwa zur Hälfte an den Notar und das Grundbuchamt zu zahlen sind. Der Käufer wiederum muss über 600 Euro an Notar- und Amtsgebühren bezahlen, wenn er für die Finanzierung eine Grundschuld in gleicher Höhe eintragen lässt. Für die Abtretung der Grundschuld werden bei gleicher Grundschuldhöhe dagegen nur einmalig etwas mehr als 300 Euro fällig, die in aller Regel der Käufer übernimmt.

Noch günstiger wird es, wenn der Käufer sein Darlehen bei der Bank aufnimmt, die bereits als Grundschuldberechtigte eingetragen ist. Dann fallen nur Gebühren an, wenn das Darlehen höher ist als die bereits bestehenden Grundschulden und deshalb zusätzliche Sicherheiten eingetragen werden müssen. Üblicherweise erklären sich Banken mit einer Abtretung einverstanden, weil für das finanzierende Institut keine Einbußen bei der Kreditsicherheit verbunden sind.

Auch wenn die Immobilie nicht verkauft wird, sondern nur das Darlehen komplett zurückgezahlt wurde, sollte man die Grundschuld stehen lassen. Muss später ein neuer Kredit aufgenommen werden, kann die vorhandene Grundschuld einfach reaktiviert werden. Wer von der Bank eine offizielle Bestätigung möchte, dass die Grundschuld stillgelegt ist, kann nach der Rückzahlung des Darlehens eine Löschungsbewilligung verlangen. Dafür darf die Bank keine Gebühren kassieren, wie das Oberlandesgericht Köln schon vor Jahren entschieden hat (Az.: 13 U 95/00). Kosten werden nur vom Notar und Grundbuchamt erhoben, wenn der Immobilienbesitzer auf Basis der Löschungsbewilligung die Löschung der Grundschulden einleitet.

Andererseits: Sichert ein Hausbesitzer ein Darlehen mit einer Grundschuld, so sind die Notargebühren Schuldzinsen, die als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden können (Bundesfinanzhof, IX R 72/99).